Primopredaja i garancija na nov stan 2026: zapisnik, garantni rok i reklamacije

Dan kada preuzimate ključeve nije kraj kupovine — to je trenutak kada se najviše štitite. Primopredaja i garancija na nov stan su dva alata kojima kupac novogradnje obezbeđuje da dobije baš ono što je platio i da kasnije može da reklamira nedostatke. U ovom vodiču objašnjavamo šta mora da uđe u zapisnik o primopredaji, koliko traju garantni rokovi (od konstrukcije do opreme) i kako da prijavite mane. Naš iskusni tim, uz pomoć veštačke inteligencije, prolazi kroz zapisnik sa vama — AI ne zamenjuje agenta, nego pomaže da se ništa ne previdi. (Tekst je informativan, nije pravni savet.)

Šta pokrivaju primopredaja i garancija na nov stan?

Primopredaja je formalni čin preuzimanja stana, a garancija je period u kom investitor odgovara za nedostatke. Na primopredaji se pravi zapisnik koji beleži stanje stana i sve uočene mane; garantni rokovi zatim određuju do kada te mane (i one koje se kasnije pojave) možete da reklamirate. Ako tek kupujete, prvo pogledajte ceo put u vodiču novogradnja u Beogradu 2026.

Šta mora da sadrži zapisnik o primopredaji?

Zapisnik o primopredaji je vaš najvažniji dokaz — bez njega je kasnija reklamacija „reč protiv reči". Treba da sadrži:

• datum i podatke obe strane (kupac i investitor);
• opis i stanje stana — zidovi, podovi, stolarija, sanitarije;
• stanje instalacija (struja, voda, kanalizacija, grejanje, klima);
• očitana stanja brojila (struja, voda, grejanje) sa brojevima brojila;
• primopredaju ključeva (ulaz, stan, podrum, garaža) po komadu;
• popis svih uočenih nedostataka (defektaža) sa rokom za otklanjanje;
• potpise obe strane.

Sve vidljive mane obavezno upišite na licu mesta — za nedostatke koji su se mogli uočiti običnim pregledom, a nisu upisani, kasnije je teško tražiti popravku. Zapisnik je i deo dokumentacije za povraćaj PDV-a na prvi stan.

Koliko traje garancija na nov stan?

Garancija nije jedinstvena — različiti delovi stana imaju različite rokove. Okvirni pregled (prema Zakonu o obligacionim odnosima, Posebnim uzansama o građenju i Pravilniku o minimalnim garantnim rokovima):

Šta je pokriveno	Garantni rok
Solidnost konstrukcije (čl. 644 ZOO)	10 godina od predaje
Nov stan — zakonski minimum (Pravilnik)	najmanje 5 godina
Zanatski i instalaterski radovi (uzanse)	po pravilu 2 godine
Ugrađena oprema (klima, bojler, lift)	garancija proizvođača
Skriveni nedostaci prema prodavcu (ZOO)	objektivno 6 meseci od predaje (ako nije ugovoren duži rok)

Najvažnije: za solidnost građevine investitor i projektant odgovaraju 10 godina, i to se ugovorom ne može isključiti — pravo ima i svaki kasniji vlasnik stana. Rokovi su okvirni; za konkretan slučaj proverite ugovor i posavetujte se sa advokatom.

Kako prijaviti nedostatke i koja su vaša prava?

Ako se nedostatak pojavi, prijavite ga investitoru pisanim putem, bez odlaganja. Za bitne nedostatke konstrukcije zakon traži da o mani obavestite izvođača u roku od 6 meseci otkako ste je uočili, a tužba se može podneti u roku od godinu dana od te prijave. Kao kupac možete da tražite:

• otklanjanje nedostatka (popravku) o trošku investitora;
• sniženje cene;
• u težim slučajevima raskid ugovora — uz pravo na naknadu štete.

Šta ako se kvadratura razlikuje od ugovorene?

Kod novogradnje stvarna površina ume da odstupa od projektovane. Uobičajeno se ugovara tolerancija od oko 2–3% (to je stvar ugovora, ne zakonska norma). Ako je stan veći od ugovorenog, kupac po pravilu doplaćuje razliku; ako je manji, ima pravo na srazmerno sniženje cene (u krajnjem slučaju i raskid). Sudska praksa potvrđuje oba smera, pa proverite kako je tolerancija definisana baš u vašem ugovoru.

Kako se zaštititi: zadržavanje dela cene

Najjača praktična zaštita je da ne isplatite ceo iznos i ne potpišete konačan zapisnik dok investitor ne otkloni veće nedostatke. Uobičajeno je da se ugovori zadržavanje dela cene (u praksi često oko 5–10%, okvirno) kao garancija da će mane biti popravljene. Ako investitor na pisani poziv ne otkloni nedostatke, taj iznos može poslužiti za popravku. O upisu stana posle primopredaje pišemo u vodiču uknjižba stana u novogradnji.

Kako vam mi pomažemo na primopredaji?

Primopredaja se lako „proleti" u uzbuđenju zbog ključeva — a baš tada se prave skupe greške. Kao prva agencija sa sopstvenom veštačkom inteligencijom i iskusnim živim timom, idemo sa vama: AI ne zamenjuje agenta — AI pomaže da napravimo iscrpan spisak za proveru, a naš agent vodi primopredaju i zapisnik. Naša Sara odgovara 0–24 (besplatno 0800 812 149). Tražite useljiv, nov stan? Pogledajte ponudu novogradnje u Beogradu.

Najčešća pitanja o primopredaji i garanciji

Šta je zapisnik o primopredaji?

Dokument koji se pravi pri preuzimanju stana i beleži njegovo stanje, očitana brojila, predate ključeve i sve uočene nedostatke. Služi kao dokaz ako kasnije reklamirate mane.

Koliko traje garancija na novogradnju?

Za solidnost konstrukcije 10 godina (čl. 644 ZOO), za nov stan zakonski minimum najmanje 5 godina, za zanatske i instalaterske radove po pravilu 2 godine, a za ugrađenu opremu važi garancija proizvođača.

Mogu li da reklamiram nedostatak koji se pojavio kasnije?

Možete, ako ste u garantnom roku. Za bitne nedostatke konstrukcije obavestite investitora u roku od 6 meseci otkako ste ih uočili; tužba se podnosi u roku od godinu dana od prijave.

Šta ako je stan manji od ugovorenog?

Imate pravo na srazmerno sniženje cene, a u krajnjem slučaju i na raskid. Uobičajena ugovorna tolerancija je oko 2–3%, pa proverite kako je definisana u vašem ugovoru.

Treba li da platim sve pre nego što se mane otklone?

Ne preporučuje se. Uobičajeno je da se zadrži deo cene (često oko 5–10%, okvirno) i ne potpiše konačan zapisnik dok investitor ne otkloni veće nedostatke.