Povraćaj PDV-a na prvi stan 2026: kako kupac novogradnje vraća 10%

Ako kupujete prvi stan u novogradnji, država vam vraća deo novca — povraćaj PDV-a na prvi stan znači da kupac može da dobije nazad porez od 10% koji je plaćen kroz cenu stana. Na prosečnoj beogradskoj novogradnji to su realno hiljade evra. U ovom vodiču objašnjavamo ko ima pravo, na koliko kvadrata, koliko se novca vraća, koji papiri trebaju i koliko traje — a naš iskusni tim uz pomoć veštačke inteligencije proverava dokumentaciju i račun umesto vas, da povraćaj ne propadne zbog sitne greške.

Šta je povraćaj PDV-a na prvi stan?

To je pravo kupca prvog stana da od države dobije nazad plaćeni PDV (10%) na kupljeni nov stan. Kako se novogradnja oporezuje PDV-om (a ne porezom na prenos kao stari stanovi), kupac koji prvi put rešava stambeno pitanje može taj porez da refundira — u celosti za manje stanove, odnosno do zakonskog limita kvadrata za veće. Pravo se ostvaruje podnošenjem zahteva Poreskoj upravi, a ne automatski. Više o tome kako se uopšte kupuje nov stan pročitajte u našem vodiču za novogradnju u Beogradu 2026.

Koliki je PDV na novogradnju i da li je već u ceni?

PDV na nov stan iznosi 10% i gotovo uvek je već uračunat u oglašenu cenu (proverite to izričito u ugovoru i na konačnom računu). To znači da kvadrat novogradnje koji vidite u oglasu već sadrži porez. Po našim podacima, prosečna novogradnja u Beogradu je okvirno 3.800 €/m², a u skupljim zonama i mnogo više — detaljan cenovnik novogradnje u Beogradu na vodi pokazuje cene preko 5.700 €/m². Upravo zato je povraćaj tih 10% značajan iznos.

Ko ima pravo na povraćaj PDV-a?

Pravo ima punoletan državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji koji od 1. jula 2006. do danas nije imao u svojini ni susvojini stan na teritoriji Srbije. Ukratko — mora vam to zaista biti prvi stan.

Uslov	Detalj
Punoletstvo i državljanstvo	Punoletan državljanin Republike Srbije
Prebivalište	Prijavljeno prebivalište u Srbiji
Prvi stan	Od 1.7.2006. nije imao stan u svojini/susvojini u Srbiji
Nov stan (novogradnja)	Prvi prenos od investitora, sa iskazanim PDV-om na računu
Jednokratno pravo	Ko jednom iskoristi povraćaj (i članovi obuhvaćeni zahtevom) ne mogu ponovo za istu kvadraturu

Članom domaćinstva smatra se lice koje na dan zaključenja ugovora živi sa kupcem na istoj adresi.

Na koliko kvadrata se vraća PDV?

PDV se refundira za do 40 m² za kupca i dodatnih 15 m² za svakog člana domaćinstva koji ranije nije imao stan. Ako je stan veći od tog limita, povraćaj se priznaje srazmerno — samo za kvadrate do limita.

Domaćinstvo	Priznata kvadratura za povraćaj
Samac (kupac)	40 m²
Kupac + 1 član	55 m²
Kupac + 2 člana	70 m²
Kupac + 3 člana	85 m²

Koliko novca se realno vraća?

Pošto je PDV uračunat u cenu, on čini otprilike jedanaesti deo (≈9,1%) ukupne cene sa PDV-om. Na primer, na 152.000 € (stan 40 m² po ~3.800 €/m²) PDV iznosi oko 13.800 €. Evo okvirnih scenarija po prosečnoj ceni novogradnje, kad je cela kvadratura u okviru limita:

Primer	Površina (≤ limit)	Okvirna cena sa PDV	Okvirni povraćaj
Samac	40 m²	~152.000 €	~13.800 €
Kupac + 1 član	55 m²	~209.000 €	~19.000 €
Kupac + 3 člana	85 m²	~323.000 €	~29.300 €

Brojke su okvirne (računato po proseku ~3.800 €/m²); stvaran povraćaj zavisi od cene u vašem ugovoru i tačne kvadrature. Ovo nije poreski ni pravni savet — tačan obračun proverite sa Poreskom upravom ili sa našim timom pre potpisivanja.

Koji papiri trebaju i kako se podnosi zahtev?

Zahtev se podnosi Poreskoj upravi na obrascu RFN (zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV-a), lično u pisarnici ili poštom. Uz njega ide standardna dokumentacija:

Dokument	Napomena
Obrazac RFN	Zahtev za refundaciju PDV-a kupcu prvog stana
Izjava IKPS-PDV	Izjava da kupujete prvi stan — overava se kod notara
Ugovor o kupoprodaji	Original ili overena kopija
Konačni račun prodavca	Sa jasno iskazanim PDV-om (original)
Izvod iz matične knjige rođenih	Za kupca
Uverenje o državljanstvu + lična karta	Za kupca
Dokaz o izmirenoj ceni	Da je stan plaćen (sa PDV-om)

Rokovi su zakonski: Poreska uprava ima 30 dana da odluči o zahtevu, pa još 15 dana da isplati sredstva na račun kupca. Sitna greška u dokumentaciji najčešći je razlog odbijanja — zato vredi da papire neko proveri pre predaje. Ako kupujete uz kredit, pogledajte i uslove za stambeni kredit za mlade.

A šta ako kupujem starogradnju — postoji li olakšica?

Da, ali drugačija. Stari stanovi se ne oporezuju PDV-om nego porezom na prenos apsolutnih prava od 2,5%, koji plaća prodavac (osim ako se ne dogovori drugačije). I tu kupac prvog stana može biti oslobođen tog poreza na prvih 40 m² (+15 m² po članu), pod sličnim uslovima. Razlika je suštinska: kod novogradnje se PDV plati pa vraća, a kod starogradnje se porez na prenos unapred ne plaća (oslobođenje). Šta se kome više isplati zavisi od konkretnog stana — pomažemo vam da uporedite kroz kupovinu prvog stana korak po korak.

Kako vam mi pomažemo oko povraćaja PDV-a?

Najveći novac se gubi na sitnicama — račun bez ispravno iskazanog PDV-a, neoverena izjava, pogrešna kvadratura u zahtevu. Mi smo prva agencija sa sopstvenom veštačkom inteligencijom i iskusnim živim timom, i to dvoje rade zajedno: AI ne zamenjuje agenta — AI brzo pregleda ugovor i račun i uoči greške, a naš agent vodi postupak i redosled koraka. Naša Sara odgovara na pitanja 0–24 (besplatan poziv 0800 812 149), a u ponudi imamo i useljive nove stanove — pogledajte ponudu novogradnje u Beogradu.

Najčešća pitanja o povraćaju PDV-a na prvi stan

Koliko iznosi povraćaj PDV-a na prvi stan?

PDV je 10% i uračunat je u cenu, pa čini oko 9,1% ukupne cene sa PDV-om. Na stan od 40 m² po ~3.800 €/m² to je okvirno 13.800 €. Iznos zavisi od cene i kvadrature, a vraća se za površinu do limita (40 m² + 15 m² po članu).

Ko ima pravo na povraćaj?

Punoletan državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji koji od 1. jula 2006. nije imao stan u svojini ili susvojini u Srbiji, i kome je to prvi stan.

Gde i kako se podnosi zahtev?

Poreskoj upravi, na obrascu RFN, uz overenu izjavu IKPS-PDV, ugovor, konačni račun sa iskazanim PDV-om i lična dokumenta. Može lično ili poštom.

Koliko se čeka na novac?

Poreska uprava ima 30 dana da odluči o zahtevu i još 15 dana da izvrši isplatu, dakle okvirno do mesec i po dana kad je dokumentacija ispravna.

Da li mogu da vratim PDV za ceo stan ako je veći od 40 m²?

Ne — povraćaj se priznaje samo za kvadrate do limita (40 m² za kupca + 15 m² po članu domaćinstva). Za višak kvadrata PDV se ne vraća.