Kupovina stana u Srbiji za strance: ko sme, koliko poreza i kako se uknjižiti

Kupovina stana u Srbiji za strance nije zabranjena — ali nije ni automatska. Sve zavisi od jednog uslova koji se zove uzajamnost, i od toga da li katastar za vašu državu ima potvrdu Ministarstva pravde. U ovom vodiču objašnjavamo ko sme da kupi stan, šta strani državljanin ne može da kupi, koje poreze plaća i kako izgleda upis u katastar — sve po važećim propisima Republike Srbije.

Može li stranac da kupi stan u Srbiji?

Može — pod uslovom uzajamnosti. Član 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisuje da strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, da stekne pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi „kao i drugi državljani Republike Srbije". Isti član uređuje i strana lica koja u Srbiji obavljaju delatnost — ona mogu da steknu nepokretnost koja im je neophodna za tu delatnost.

Drugim rečima: strani kupac nema poseban, teži režim kupovine. Ugovor se overava kod javnog beležnika, porez se plaća po istim stopama, a stan se upisuje u katastar. Jedina dodatna kapija je provera uzajamnosti sa državom čiji je kupac državljanin.

Šta znači uzajamnost i kako se proverava?

Uzajamnost znači da i naši državljani mogu da kupe nepokretnost u toj državi, pod uslovima koji nisu bitno teži od naših. Ministarstvo pravde razlikuje dve vrste.

Vrsta uzajamnosti	Šta znači	Sa kim
Ugovorna (diplomatska)	Izričito ugovorena međudržavnim sporazumom	Velika Britanija, SAD, Kraljevina Holandija, Japan
Faktička	Ministarstvo pravde je utvrdilo da je u praksi ostvarena	Spisak od preko 80 država (Nemačka, Italija, Francuska, Rusija, Kina, Turska, UAE, Kanada, region…)
Nije utvrđena	Postupak je u toku — traži se objašnjenje Ministarstva	Države van spiska

Ako je vaša država na spisku, ne morate ništa posebno da pribavljate — katastar tu informaciju već ima. Ako nije, vi ili bilo koje zainteresovano lice možete da zatražite objašnjenje od Ministarstva pravde uz republičku administrativnu taksu (prema uplatnici objavljenoj na sajtu Ministarstva u avgustu 2026. iznosi 2.510 dinara — iznos proverite pre uplate jer se takse menjaju).

Šta strani državljanin sme, a šta ne sme da kupi?

Kratko: stan da, njiva ne. Zakon pravi jasnu razliku između stambene nepokretnosti i zemljišta.

Vrsta nepokretnosti	Strano fizičko lice	Osnov
Stan i stambena zgrada	✅ Da, uz uzajamnost	čl. 82a st. 2
Zemljište ispod stana i za njegovu redovnu upotrebu	✅ Da, uz stan	čl. 82a st. 2
Ostalo zemljište (bez stana na njemu)	❌ Ne	čl. 82a st. 2
Poljoprivredno zemljište	❌ Ne (uz izuzetke po SSP)	Zakon o poljoprivrednom zemljištu, čl. 1
Poslovni prostor za sopstvenu delatnost	✅ Da, uz uzajamnost i mišljenje ministarstva	čl. 82a st. 1

Ovo je čest nesporazum kod kupaca koji traže kuću sa velikim placem: ako je deo parcele u katastru vođen kao poljoprivredno zemljište, taj deo strani državljanin ne može da upiše na svoje ime. Zato se namena parcele proverava pre kapare, a ne posle. Kako se to radi, detaljno smo objasnili u tekstu o tome šta proveriti u listu nepokretnosti pre nego što date kaparu.

Koje poreze plaća strani kupac?

Iste kao i domaći — sa jednim važnim izuzetkom koji strance obično iznenadi.

• Kupovina od fizičkog lica (starogradnja): porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5%. Više o tome ko ga plaća i kada u tekstu o porezu na prenos apsolutnih prava.
• Kupovina od investitora (novogradnja): PDV, koji se sa porezom na prenos međusobno isključuje — ne plaćaju se oba.
• Godišnji porez na imovinu: plaća se kao i za domaćeg vlasnika, prema odluci lokalne samouprave.

Izuzetak koji strance najčešće iznenadi: oslobođenje od poreza na prenos za kupca prvog stana ne važi za strane državljane. Zakon o porezima na imovinu taj podsticaj vezuje za punoletnog državljanina Republike Srbije sa prebivalištem na teritoriji Srbije, pa strani kupac na to oslobođenje ne može da računa — čak ni ako u Srbiji kupuje prvu nekretninu u životu.

Kako izgleda kupovina stana u Srbiji za strance korak po korak?

Sam tok kupovine je isti kao za domaće kupce, uz dva-tri dodatna koraka. Ceo proces smo razložili u glavnom vodiču kupovina stana korak po korak; ovde izdvajamo šta je drugačije kada je kupac stranac.

1. Provera uzajamnosti za državu čiji ste državljanin — pre nego što date kaparu, ne posle.
2. Provera nepokretnosti u listu nepokretnosti: vlasništvo, tereti, namena parcele.
3. Poreski broj: nerezidentno fizičko lice se kod Poreske uprave vodi pod evidencionim brojem za strance (EBS), koji se koristi u poreskim prijavama.
4. Overa ugovora kod javnog beležnika. Ako ne govorite srpski, obavezan je sudski tumač; ako niste u Srbiji, posao može da vodi punomoćnik.
5. Poreska prijava — javni beležnik je podnosi po službenoj dužnosti u roku od 30 dana od nastanka poreske obaveze.
6. Upis u katastar (vidi ispod).

Kako se strani kupac upisuje u katastar?

Strano lice se upisuje u katastar nepokretnosti na osnovu isprave i uz postojanje uzajamnosti, a katastar se za tu uzajamnost oslanja na podatke koje vodi Ministarstvo pravde. Kada je upis okončan, katastar o tome obaveštava Ministarstvo pravde.

Praktično je važna još jedna stvar: zahtev za upis se od novembra 2023. podnosi isključivo preko profesionalnih korisnika — javnog beležnika, advokata ili geodetske organizacije — a ne na šalteru. Za kupca iz inostranstva to je zapravo olakšanje, jer ceo upis može da se završi bez njegovog dolaska u Srbiju.

Ako strano lice kupuje nepokretnost za obavljanje delatnosti, uz uzajamnost se prilaže i mišljenje nadležnog ministarstva da mu je ta nepokretnost neophodna za tu delatnost.

Šta ako stranac nasleđuje stan u Srbiji?

Nasleđivanje je blaži režim od kupovine. Član 82b istog zakona propisuje da strana fizička lica mogu, pod uslovima uzajamnosti, da naslede nepokretnost u Srbiji pod istim uslovima kao domaći državljani. Kod nasleđivanja se, po dugogodišnjoj praksi, polazi od pretpostavke da uzajamnost postoji dok se ne dokaže suprotno — pa se ne mora utvrđivati za svaku državu posebno.

Ako ste nasledili stan koji planirate da prodate, korisno je da pročitate i naš vodič o tome kako izgleda prodaja nasleđenog stana — ostavinski postupak i uknjižba dolaze pre oglasa.

Kako vam mi pomažemo kad kupujete iz inostranstva?

Kupovina iz druge države znači razliku u vremenskim zonama, jeziku i tempu. Naša Sara odgovara na pitanja 0–24 i može odmah da izdvoji stanove koji odgovaraju vašim kriterijumima — dok agent radi ono što AI ne može: obilazi stan uživo, pregovara cenu, koordinira notara i punomoćje i proverava šta zaista piše u listu nepokretnosti. Ako tek birate lokaciju, počnite od naše ponude stanova u Beogradu.

AI ne zamenjuje agenta — spajamo živi, iskusni tim sa veštačkom inteligencijom. Za kupca koji je hiljadu kilometara daleko to je razlika između oglasa na ekranu i posla koji se stvarno završi.

Česta pitanja

Mora li stranac da ima boravak u Srbiji da bi kupio stan?

Ne. Zakon sticanje svojine na stanu vezuje za uzajamnost, a ne za boravak ili prebivalište. Boravak i prebivalište su, međutim, uslov za neke druge stvari — na primer za oslobođenje od poreza na prenos za prvi stan, koje strani državljani ne mogu da koriste.

Može li stranac da kupi stan bez dolaska u Srbiju?

Može, preko punomoćnika sa overenim punomoćjem. Upis u katastar se ionako podnosi preko profesionalnog korisnika (notar, advokat, geodetska organizacija), pa lično prisustvo kupca nije uslov za uknjižbu.

Može li strano pravno lice da kupi stan?

Strano pravno lice može, uz uzajamnost, da stekne nepokretnost koja mu je neophodna za obavljanje delatnosti u Srbiji, i uz mišljenje nadležnog ministarstva. Za kupovinu stana kao ulaganja u praksi se češće osniva domaće privredno društvo.

Šta ako moja država nije na spisku Ministarstva pravde?

To ne znači automatsko „ne". Za države van spiska postupak utvrđivanja uzajamnosti je u toku, pa se Ministarstvu pravde podnosi zahtev za objašnjenje. Odgovor se prilaže katastru.

Da li stranac plaća veći porez nego domaći kupac?

Ne. Stope su iste — 2,5% porez na prenos kod starogradnje, odnosno PDV kod kupovine od investitora. Razlika je samo u tome što strani kupac ne može da koristi oslobođenje za prvi stan.

Napomena: ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ni poreski savet. Propisi, takse i poreske stope se menjaju — pre potpisivanja ugovora proverite aktuelno stanje kod javnog beležnika, Poreske uprave i Ministarstva pravde, ili nas pozovite pa da to zajedno prođemo.