Ključ je u ruci: troškovi useljenja u nov stan koje niko ne upiše u budžet

Kad dobijete ključ nov stana, najveći deo novca je već otišao. Ali troškovi useljenja u nov stan tek tada počinju — i to su oni koje gotovo niko ne upiše u budžet dok traži stan. Nisu veliki kao cena kvadrata, ali stižu jedan za drugim, u prvih nekoliko nedelja, i neki od njih imaju rok.

Da ne pišemo napamet, prebrojali smo šta se zaista dešava sa stanovima koji prođu kroz našu ponudu. U poslednjih dvanaest meseci primili smo u prodaju 241 stan; od toga je 58 iz zgrada građenih 2020. godine i kasnije. Na tih 58 stanova se oslanja sve što ovde piše o novogradnji — to je naša ponuda, ne celo tržište.

Koji troškovi useljenja u nov stan stižu posle ključa?

Kratko: uknjižba, prebacivanje računa na vaše ime, prijava prebivališta, prijava poreza na imovinu, mesečno održavanje zgrade i opremanje stana. Tri od njih imaju zakonski rok, a dva od ta tri teku od dana kad se uselite — ne od dana kad se setite.

Šta vas čeka	Kada	Gde se završava
Prijava prebivališta na novu adresu	osam dana od useljenja	policijska uprava ili e-Uprava
Prijava poreza na imovinu	30 dana od ugovora	lokalna poreska uprava
Struja i Infostan na vaše ime	odmah po useljenju	šalter nadležne filijale, lično
Uknjižba stana na vaše ime	kad se steknu uslovi za upis	katastar, po važećoj tarifi
Održavanje zgrade	svakog meseca, od useljenja	stambena zajednica
Opremanje stana	koliko vam traje	vaš džep, bez roka

Zašto uknjižba stana najčešće stiže tek posle useljenja?

Zato što se u nov stan po pravilu ulazi pre nego što je zgrada do kraja upisana. Od 58 novijih stanova u našoj ponudi, njih 40 u trenutku kad dođu kod nas još nije uknjiženo — uknjiženo je 18. To nije mana i ne znači da je nešto u redu sa zgradom; to je redosled posla koji se tako odvija i kod potpuno urednih investitora.

Za vas to znači jedno: ugovor ste potpisali, ključ imate, a u katastru još niste upisani kao vlasnik. Taj korak se plaća posebno, taksom po važećoj tarifi katastra, i radi se kad se za njega steknu uslovi. Koliko tačno košta i šta se tada predaje, razloženo je u tekstu o tome kako teče uknjižba stana u novogradnji.

Naših 58 novijih stanova nisu ravnomerno razbacani po gradu — najviše ih je na Savskom vencu, njih 19. Ako gledate baš tu, možete videti šta je trenutno u ponudi na Savskom vencu.

Šta prebacujete na svoje ime i zašto osam dana vredi novca?

Struju i Infostan. Oba se i dalje rade lično, na šalteru nadležne filijale, i oba traže isti set papira. Ako ponesete sve odjednom, cela stvar je gotova za nekoliko minuta; ako vam fali jedan papir, idete drugi put.

Koja dokumenta da ponesete

• kopiju ugovora o kupoprodaji, a original na uvid;
• ličnu kartu, takođe kopiju i original;
• dokaz da su prethodni računi izmireni — to uzimate na istom mestu;
• potvrdu upravnika zgrade, ako se zajednički troškovi dele po broju ukućana.

Prema jednom izvoru koji smo našli, zahtev za Infostan koji predate do 20. u mesecu važi za taj mesec, a posle toga za naredni — to nismo mogli da potvrdimo sa drugog mesta, pa to uzmite kao orijentir, ne kao pravilo.

Osam dana za prebivalište — i 20.000 dinara razlike

Iza tog roka stoji novac. Zakon o prebivalištu i boravištu građana u članu 9 kaže da je građanin dužan da prijavi prebivalište „u roku od osam dana od dana nastanjenja na adresi". To je obaveza i tu nema izbora.

Ali prijava prebivališta otključava i nešto drugo. Zakon o porezima na imovinu, u članu 13, kaže da se porez na stan „u kojem stanuje obveznik i u kojoj je prijavljeno njegovo prebivalište" umanjuje za polovinu — najviše do 20.000 dinara godišnje. Dakle: isti stan, isti vlasnik, a račun manji — samo zato što je adresa prijavljena. Ko to ne uradi, plaća pun iznos bez ikakvog razloga.

Sam postupak prijave, sa dokumentima i taksom, opisan je u našem vodiču kroz promenu adrese prebivališta. Prijava poreza na imovinu je odvojen posao i za nju je rok 30 dana od ugovora.

Grejanje i upravnik: koji mesečni računi tek tada počinju?

Kod novogradnje grejanje najčešće nije gradsko, pa ne ide preko Infostana nego na vaš račun. Od naših 58 novijih stanova, kod njih 37 grejanje nije gradsko — 15 ima podno, 14 toplotnu pumpu, 7 etažno, jedan norveške radijatore. Gradsko grejanje ima 21 stan.

Razlika se oseti prve zime. Kod gradskog grejanja iznos je deo zajedničkog računa i unapred znate šta vas čeka. Kod sopstvenog grejanja račun zavisi od toga kako grejete i koliko, pa prva sezona bude i prvo pravo merenje. Nije skuplje po pravilu — ali jeste vaše i dolazi odvojeno.

Uz to ide i održavanje zgrade. Po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada svaka zgrada mora da ima stambenu zajednicu i upravnika, a svaki vlasnik je dužan da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova. Najniži mesečni iznos propisuje lokalna samouprava, pa se razlikuje od grada do grada. U novim zgradama sa liftom — a lift ima 48 od naših 58 novijih stanova — tu stavku vredi pitati pre nego što potpišete, ne posle.

Koliko stanova se useljava prazno?

Četrdeset od 58. Toliko naših novijih stanova se vodi kao prazan — bez nameštaja. Namešteno ih je 15, polunamešteno 3. To je najveći, a najmanje predvidiv trošak posle ključa, jer nema cenu koju neko može da vam kaže unapred: zavisi od toga da li kupujete kuhinju odjednom ili u dve runde, i da li ulazite sa svojim stvarima ili od nule.

Ima i dobrih vesti u tim brojevima. Klima je već ugrađena kod 50 od 58 stanova, garažno mesto ide uz 42, a parking uz 38. To su stavke koje se inače plaćaju posebno, pa vredi proveriti šta je tačno uključeno u cenu baš tog stana. Gde prolazi granica između useljivog i onoga što sami završavate, poređeno je u tekstu stan na ključ ili roh-bau.

Šta vi od svega ovoga imate?

Ovo nisu brojke sa portala nego iz stanova koje smo sami primili u ponudu, pa se iz njih vidi ono što oglas ne piše. Pre nego što date kaparu, možete da pitate tri konkretne stvari i da za svaku znate koliko je uobičajena: da li je stan uknjižen, kakvo je grejanje i šta tačno ostaje u stanu.

Praktično, to izgleda ovako. Ako stan nije uknjižen, znate unapred da vas taj korak čeka i ne iznenadi vas — kod nas je to češći slučaj nego redak. Ako grejanje nije gradsko, računate jednu stavku više u mesečnom budžetu. Ako je stan prazan, opremanje ulazi u račun odmah, a ne „kad stignemo".

Taj deo posla ne ostavljamo vama. Svaki stan koji uđe u našu ponudu naši agenti popune do kraja — i stanje uknjižbe, i vrstu grejanja, i šta ide uz stan — a sistem to prebroji, pa ove brojeve ne procenjujemo nego merimo. Ako vam nešto padne na pamet u deset uveče, Sara odgovara i tada, a čovek vas zove ujutru. AI ne zamenjuje agenta — spajamo živi, iskusni tim sa veštačkom inteligencijom, pa odgovor koji dobijete stoji na podatku, ne na utisku.

Ceo put do ključa, od cene i PDV-a do provere investitora, stoji na jednom mestu u našem vodiču kroz kupovinu novogradnje u Beogradu.

Ovaj tekst je opšta informacija, a ne pravni ni poreski savet. Rokovi i iznosi se menjaju, pa pre uplate proverite važeće propise ili pitajte nas.

Česta pitanja

Koliko košta useljenje u nov stan?

Nema jedne cifre jer se sastoji iz više stavki: taksa za uknjižbu po tarifi katastra, prijava prebivališta, porez na imovinu, mesečno održavanje zgrade i opremanje. Opremanje je daleko najveća stavka i jedino ono zavisi samo od vas — ostalo su manji, ali obavezni koraci.

Da li mogu da se uselim u stan koji nije uknjižen?

Da. Useljenje i uknjižba su dva odvojena koraka i kod novogradnje se gotovo po pravilu ne dešavaju istog dana. Kod nas 40 od 58 novijih stanova u trenutku ulaska u ponudu još nije bilo uknjiženo.

Šta se dešava ako ne prijavim prebivalište u roku od osam dana?

Prijava je zakonska obaveza po Zakonu o prebivalištu i boravištu građana. Uz to gubite i umanjenje poreza na imovinu od 50 odsto, najviše do 20.000 dinara godišnje, koje po Zakonu o porezima na imovinu važi samo za stan u kome stanujete i u kome vam je prijavljeno prebivalište.

Da li grejanje u novogradnji poskupljuje mesečne troškove?

Ne nužno, ali najčešće dolazi odvojeno. Kod 37 od naših 58 novijih stanova grejanje nije gradsko, pa ne ulazi u zajednički račun nego se plaća posebno. Koliko će biti, vidi se tek posle prve sezone.