Kad investitor kasni sa rokom: šta kupac stana u izgradnji zaista može

Ugovor je potpisan, novac uplaćen, a datum useljenja zaokružen u kalendaru. Onda taj datum prođe — a zgrada je i dalje u skelama. Ako vam investitor kasni sa rokom, niste nemoćni, ali niste ni automatski u pravu u svemu što biste želeli. Šta možete da tražite zavisi od tri stvari: šta tačno piše u vašem ugovoru, šta kažete investitoru i — kada to kažete.

Ovaj tekst je za onoga ko je već uplatio i sad strepi. Prolazimo redom: kako da pročitate rok iz ugovora, kada imate pravo na ugovornu kaznu, kada smete da raskinete ugovor i tražite novac nazad, a kada je pametnije da sačekate. Svaku tvrdnju o pravima vezujemo za konkretan član zakona, jer u ovoj temi razlika između „mislim da smem" i „smem" košta mnogo.

Šta znači kada investitor kasni sa rokom?

Investitor je u docnji onog dana kada ne ispuni obavezu u roku koji je u ugovoru određen. Tako to kaže Zakon o obligacionim odnosima (član 324): dužnik dolazi u docnju kad ne ispuni obavezu u roku određenom za ispunjenje. Ako rok nije određen, docnja počinje tek kada ga pozovete da ispuni obavezu — usmeno, pismeno ili opomenom.

Zato je prvo pitanje uvek isto: koji rok je investitor zapravo obećao? U ugovorima o kupovini stana u izgradnji često stoji više rokova, i nisu svi isti.

Koji rok iz ugovora vas zaista obavezuje?

Rok u ugovoru	Šta zapravo znači	Na šta da pazite
Završetak radova	Zgrada je sagrađena	Ne znači da smete da se uselite
Tehnički pregled	Komisija proverava da li je objekat podoban za upotrebu	Korak pre upotrebne dozvole
Upotrebna dozvola	Objekat sme da se koristi	Bez nje nema zakonitog useljenja
Primopredaja stana	Dobijate ključeve i potpisujete zapisnik	Najvažniji trenutak za vaša prava — v. niže

Razlika nije sitničava. Zakon o planiranju i izgradnji (član 158) kaže da se objekat za koji je izdata građevinska dozvola može koristiti tek po prethodno pribavljenoj upotrebnoj dozvoli — isto navode i stranice lokalnih samouprava koje te dozvole izdaju. Investitor koji je „završio radove" na vreme, a upotrebnu dozvolu dobio pola godine kasnije, formalno možda nije prekršio rok za završetak radova — ali vi se još uvek ne useljavate. Zato proverite za koji je od ovih događaja vezan rok u vašem ugovoru, i da li ugovor dozvoljava da se rok produži i pod kojim uslovima.

Šta prvo da uradite kad rok prođe?

Pisana opomena sa novim, razumnim rokom — to je prvi korak skoro u svakom scenariju. Ona vam otvara put i ka ugovornoj kazni i ka raskidu, a ništa vas ne obavezuje.

1. Pročitajte ugovor sa olovkom u ruci. Tražite tri stvari: koji je rok i za šta je vezan, da li postoji ugovorna kazna (penali) i kako se računa, i šta ugovor kaže o „višoj sili" ili razlozima za produženje roka.
2. Pošaljite investitoru pisanu opomenu preporučenom poštom ili na način koji ugovor predviđa, i ostavite mu primeren naknadni rok. Zakon o obligacionim odnosima (član 126) upravo to traži ako kasnije želite da raskinete ugovor u kojem rok nije bitan sastojak.
3. Čuvajte dokaze o šteti. Ugovori o zakupu, uplatnice kirije, računi za selidbu i skladištenje stvari — sve što plaćate zato što niste u svom stanu.
4. Ne potpisujte aneks na brzinu. Aneks kojim pristajete na novi rok menja ugovor. Ako je kupoprodajni ugovor overen kod javnog beležnika, i svaka kasnija izmena mora biti u istoj formi (član 67 stav 2), a isto važi i za ugovornu kaznu (član 271 stav 2).

Kako izgleda dobro postavljen ugovor pre nego što uopšte dođe do ovoga, detaljno smo opisali u tekstu kako bezbedno kupiti stan u izgradnji.

Kada možete da tražite ugovornu kaznu (penale)?

Samo ako je ugovorna kazna upisana u ugovor — zakon je ne daje sam od sebe. Po članu 270 Zakona o obligacionim odnosima strane mogu da ugovore da dužnik plati određen iznos ako ne ispuni obavezu ili zakasni sa njom. Ako iz ugovora ne proizlazi drugačije, smatra se da je kazna ugovorena baš za slučaj zakašnjenja. Na isto upozorava i pravni savet portala City Expert: ugovorna kazna se mora ugovoriti, jer ne važi po sili zakona.

Iznos se može odrediti kako god strane žele — kao jedan ukupan iznos, u procentu ili po danu zakašnjenja (član 271). Kada je kazna ugovorena za zakašnjenje, imate pravo da tražite i stan i kaznu (član 273 stav 4) — ne morate da birate.

Jedna rečenica koju morate da kažete na primopredaji

Ako primite ključeve i ne kažete odmah da zadržavate pravo na ugovornu kaznu, to pravo gubite. Tako glasi član 273 stav 5: poverilac ne može zahtevati ugovornu kaznu zbog zadocnjenja ako je primio ispunjenje obaveze, a nije bez odlaganja saopštio dužniku da zadržava svoje pravo na kaznu.

U praksi: u zapisnik o primopredaji upišite rečenicu da zadržavate pravo na ugovornu kaznu zbog kašnjenja, ili je isti dan pošaljite investitoru pisanim putem. Šta se još proverava i upisuje u taj zapisnik, opisali smo u tekstu o primopredaji i garanciji na nov stan.

Kada investitor ne duguje kaznu?

Sporazum o ugovornoj kazni gubi dejstvo ako je do zakašnjenja došlo iz uzroka za koji investitor ne odgovara (član 272 stav 2). Zato se u ovim sporovima gotovo uvek pominje „viša sila". Ali teret je na investitoru: po članu 263 on mora da dokaže da je zakasnio zbog okolnosti nastalih posle zaključenja ugovora koje nije mogao da spreči, otkloni ili izbegne.

Postoje i dve granice na drugu stranu. Sud može, na zahtev investitora, da smanji kaznu ako je nesrazmerno visoka (član 274). A ako je vaša stvarna šteta veća od kazne, imate pravo da tražite i razliku do potpune naknade (član 275 stav 2).

Šta ako u ugovoru nema ugovorne kazne?

Ostaje vam naknada štete — ali nju morate da dokažete. Po članu 262 stav 2, kada dužnik zakasni sa ispunjenjem, poverilac ima pravo na naknadu štete koju je zbog toga pretrpeo. Najčešća i najlakše dokaziva šteta kod kupaca stanova je kirija koju plaćate za drugi stan dok čekate svoj; Nekretnine.rs je u svom pravnom savetu navodi kao tipičan primer.

Razlika u odnosu na ugovornu kaznu je velika: kaznu dobijate i kad nemate nikakvu štetu (član 275 stav 1), dok za naknadu štete morate da pokažete račune, ugovore i uplate. Zato je dokumentacija iz prvog koraka ovde presudna.

Kada smete da raskinete ugovor i tražite novac nazad?

Kratak odgovor: kada je rok bio bitan sastojak ugovora, ili kada investitor ne ispuni obavezu ni u naknadnom roku koji ste mu dali. Zakon o obligacionim odnosima razlikuje nekoliko situacija:

Situacija	Šta zakon kaže	Član ZOO
Rok je bitan sastojak ugovora (npr. piše da se ugovor smatra raskinutim ako stan ne bude predat do datuma)	Ugovor se raskida po samom zakonu; možete ga održati samo ako odmah posle roka tražite ispunjenje	125
Rok nije bitan sastojak (najčešći slučaj)	Investitor sme da ispuni i posle roka; za raskid mu morate dati primeren naknadni rok	126
Iz ponašanja investitora je jasno da neće završiti ni u naknadnom roku	Raskid je moguć i bez naknadnog roka	127
Neispunjen je samo neznatan deo obaveze	Ugovor se ne može raskinuti	131

Ako raskidate ugovor zbog neispunjenja, dužni ste da to investitoru saopštite bez odlaganja (član 130). Posle raskida imate pravo da vam se vrati ono što ste dali, a strana koja vraća novac dužna je da plati i zateznu kamatu od dana kada je novac primila (član 132 stav 2 i 5). Pravo na naknadu štete pritom ostaje (član 124 i član 132 stav 1). Isti redosled — pisana opomena, naknadni rok, pa tek onda raskid — preporučuje i pravni savet portala Nekretnine.rs.

Kada je pametnije samo sačekati?

Raskid vraća novac, ali ne vraća stan — i ne vraća vreme. Pre nego što pošaljete izjavu o raskidu, iskreno odgovorite sebi na nekoliko pitanja:

• Koliko je zgrada blizu kraja? Ako je fasada gotova i čeka se tehnički pregled, raskid je često skuplji od čekanja.
• Koliko danas košta sličan stan? Ako su cene u međuvremenu porasle, za vraćeni novac možda nećete kupiti isto.
• Da li investitor može da vrati novac? Pravo na povraćaj i stvarna naplata nisu ista stvar.
• Da li vam ugovorna kazna pokriva kiriju? Ako pokriva, čekanje uz penale može biti razumnije od spora.

Čekanje pritom ne znači ćutanje. Opomena, naknadni rok i rezervisano pravo na kaznu štite vas i kad čekate. A kada ključeve konačno dobijete, sledeći korak je upis vlasništva — koji ide svojim tempom, o čemu smo pisali u tekstu o uknjižbi stana u novogradnji.

Koliko se stanova danas kupuje pre nego što su završeni?

Mnogo — i zato ova tema nije retkost nego svakodnevica. Od oglasa za prodaju stanova u Beogradu koje prikupljamo sa portala 4zida od marta do septembra 2026. godine, kod onih u kojima je stanje stana navedeno, 44,7 odsto su novogradnja — skoro svaki drugi. U našoj sopstvenoj prodajnoj ponudi, kod 16 od 125 stanova kao dokumentacija za sada stoji samo građevinska dozvola, što znači da se kupuju pre nego što je zgrada dobila upotrebnu dozvolu.

Ove brojeve je za nas prebrojala Sara, naša veštačka inteligencija, a pregledali su ih naši agenti. Jedna poštena ograda: ovo je uzorak — oglasi sa jednog portala i naša ponuda — a ne celo beogradsko tržište. Brojevi su okvirni i pokazuju obrazac.

Kako vam pomažemo kad kupujete stan u izgradnji?

AI ne zamenjuje agenta — spajamo živi, iskusni tim sa veštačkom inteligencijom. Pre potpisivanja naš agent sa vama prolazi ugovor i proverava upravo ono o čemu je ovde reč: za koji događaj je vezan rok, da li postoji ugovorna kazna i kako se računa, i kako je formulisana klauzula o višoj sili. Sara, naša veštačka inteligencija, dostupna je 0–24 za pitanja o ponudi i o koracima kupovine, a baza od preko 20.000 kupaca pomaže nam da procenimo koliko je neki projekat tražen.

Za ceo put od izbora stana do ključeva, polazna tačka je naš vodič novogradnja u Beogradu — cene, PDV i kako bezbedno kupiti stan.

Napomena: ovaj tekst je opšta informacija i nije pravni savet. Svaki ugovor je drugačiji — pre opomene, aneksa ili raskida posavetujte se sa advokatom.

Česta pitanja kad investitor kasni sa useljenjem

Da li mi investitor duguje penale ako kasni?

Samo ako je ugovorna kazna upisana u ugovor. Ako nije, možete tražiti naknadu štete, ali je morate dokazati — na primer ugovorom o zakupu i uplatama kirije.

Mogu li da tražim i stan i penale?

Mogu, kada je kazna ugovorena za zakašnjenje. Ali na primopredaji morate odmah reći, najbolje pisano, da zadržavate pravo na kaznu — inače ga gubite.

Mogu li odmah da raskinem ugovor čim rok prođe?

Samo ako je rok bitan sastojak ugovora. U najčešćem slučaju prvo morate investitoru dati primeren naknadni rok, pa tek ako ni tada ne ispuni obavezu, sledi raskid.

Ako raskinem ugovor, da li dobijam kamatu?

Da. Po Zakonu o obligacionim odnosima, ko vraća novac posle raskida duguje zateznu kamatu od dana kada je novac primio, a pravo na naknadu štete ostaje.

Mogu li da se uselim pre upotrebne dozvole?

Po Zakonu o planiranju i izgradnji, objekat se koristi tek po pribavljenoj upotrebnoj dozvoli. Zato rok „završetka radova" nije isto što i rok useljenja.