Prodaja stana iz inostranstva: ko vas zastupa pred Poreskom upravom i kada novac sme da krene

Prodaja stana iz inostranstva ne zapinje tamo gde ljudi očekuju. Ne zapinje na potpisu — to se rešava punomoćjem i odavno je uhodan posao. Zapinje posle potpisa: na tome kako vas Srbija vidi u poreskom smislu, ko sme da govori u vaše ime pred Poreskom upravom, i kada novac od prodaje sme da pređe granicu i legne na vaš račun u inostranstvu.

U našoj ponudi to nije rubna pojava. Kad smo prebrojali stanove za prodaju za koje vodimo poreski status vlasnika, pokazalo se da otprilike svaki četvrti vlasnik ne živi u Srbiji. Ovaj tekst je napisan za njih — i za njihovu rodbinu koja posao vodi na terenu.

Jeste li vi za Srbiju rezident ili nerezident?

Kratak odgovor: to ne zavisi od pasoša, nego od toga gde vam je život. Zakon o porezu na dohodak građana gleda dve stvari — imate li u Srbiji prebivalište ili centar poslovnih i životnih interesa, i koliko ste dana zaista tu. Ako u Srbiji nemate ni prebivalište ni centar životnih interesa, i ako u periodu od dvanaest meseci u zemlji ne provedete sto osamdeset tri dana ili više, za poreske svrhe ste nerezident.

Zato se dešava da čovek sa srpskim pasošem, koji je rođen u Beogradu i tamo ima stan, bude nerezident — jer dvadeset godina živi i radi u Nemačkoj. I obrnuto: stranac koji se preselio u Beograd i tu mu je centar života može biti rezident. Državljanstvo i poreski status su dve različite stvari, a za prodaju stana važan je status.

Zašto je prodaja stana iz inostranstva drugačiji posao?

Ne menja poreske stope — menja proceduru. Porezi su isti kao za domaćeg prodavca: po Zakonu o porezima na imovinu obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, mada se ugovorom najčešće dogovori da ga plati kupac. Porez na kapitalnu dobit plaćate samo ako ste stan prodali skuplje nego što ste ga stekli; stopa je petnaest odsto na razliku, a ako ste stan imali u vlasništvu neprekidno najmanje deset godina, tog poreza nema. Kako se tačno računa i kada se ne plaća, razložili smo u tekstu o porezu na kapitalnu dobit pri prodaji stana.

Razlika je u tome što vi niste tu da to obavite. Domaći prodavac dobije rešenje na svoju adresu, ode na šalter, plati i završi. Nerezident mora unapred da uredi dve stvari: da ga poreski sistem prepozna, i da odredi čoveka koji u njegovo ime može da prima akte, podnosi prijave i plaća porez. Bez toga posao stoji — i to najčešće u trenutku kada je stan već prodat. Ceo redosled koraka, od provere dokumentacije do upisa u katastar, razložen je u našem vodiču kupovina stana korak po korak; ovde izdvajamo samo ono što je kod nerezidenta drugačije.

Ko vas zastupa pred Poreskom upravom — i zašto u roku od deset dana?

To lice se zove poreski punomoćnik, i to nije isto što i punomoćnik koji vam potpisuje ugovor.

Šta je poreski punomoćnik

Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji u članu 14. kaže da je nerezident koji u Srbiji ostvaruje prihode ili stiče imovinu podložnu oporezivanju dužan da u roku od deset dana od dana kada je počeo da ostvaruje prihod, odnosno stiče imovinu, obavesti Poresku upravu o licu koje je njegov poreski punomoćnik. Taj punomoćnik onda u vaše ime prima poreske akte, podnosi poreske prijave i plaća porez.

Rok od deset dana je ono što se najčešće propusti — jer zvuči kao formalnost, a nije: bez prijavljenog poreskog punomoćnika Poreska uprava nema kome da uputi akt, pa se sve pomera.

I poreski broj, pre svega ostalog

Pre nego što punomoćnik bilo šta podnese, nerezident mora biti upisan u poreski sistem i dobiti svoj poreski identifikacioni broj. Registraciju poreskih obveznika vodi Poreska uprava, a cela radnja se, po praksi koju opisuju i poreski savetnici i advokati specijalizovani za promet nepokretnosti, obavlja na osnovu overenog punomoćja — bez vašeg dolaska u Srbiju.

Šta treba obezbediti	Čemu služi	Rok ili osnov
Poreski identifikacioni broj	Da vas poreski sistem prepozna kao obveznika	Registraciju vodi Poreska uprava
Poreski punomoćnik	Prima akte, podnosi prijave i plaća porez umesto vas	Deset dana — Zakon o poreskom postupku, čl. 14.
Specijalno punomoćje	Da neko potpiše ugovor i primi cenu u vaše ime	Overa potpisa; konzulat ili strani notar uz apostil
Račun u banci u Srbiji	Kupoprodajna cena prvo leže na njega	Može se otvoriti preko punomoćnika
Uverenje o izmirenim poreskim obavezama	Bez njega banka ne pušta novac u inostranstvo	Izdaje Poreska uprava, po zahtevu

Kada novac sme da krene na vaš račun u inostranstvu?

Kratak odgovor: kada Poreska uprava potvrdi da u Srbiji ništa ne dugujete.

Redosled je obrnut od onoga što ljudi očekuju. Kupoprodajna cena se ne isplaćuje pravo u inostranstvo — ona prvo leže na račun prodavca u banci u Srbiji. Ako takav račun nemate, punomoćnik vam ga može otvoriti, takođe bez vašeg dolaska. Tek onda dolazi deo koji iznenađuje: da bi banka taj novac prebacila na vaš račun u inostranstvu, traži potvrdu da su sve vaše poreske obaveze u Srbiji izmirene.

To uverenje izdaje Poreska uprava po zahtevu, a zahtev podnosi vaš poreski punomoćnik. Uz njega se dokazuje poreklo novca na računu i prilaže dokaz da su izmireni porez na prenos apsolutnih prava, porez na kapitalnu dobit i porez na imovinu. Isti redosled opisuju i poreski savetnici i advokatske kancelarije koje ovakve poslove vode: prvo rešenja i porezi, pa uverenje, pa transfer.

Praktična posledica je jednostavna. Ako poreskog punomoćnika niste prijavili na vreme i ako poreski broj niste pribavili unapred, novac vam neće nestati — ali će stajati na računu u Beogradu dok se to ne uredi. Zato se ovaj deo posla počinje pre nego što se stan oglasi, a ne posle overe ugovora.

A potpis — može li bez vašeg dolaska?

Može, i to je najmanji problem. Punomoćje se overava u našem konzulatu u zemlji u kojoj živite, ili kod lokalnog notara uz apostil — oba puta imaju isto dejstvo u Srbiji. Ono što ne može da se uradi u inostranstvu jeste sam ugovor: ugovor o prometu nepokretnosti overava se isključivo u Srbiji, kod javnog beležnika. Punomoćje putuje, ugovor ne.

Jedna stvar se lako pomeša: za samo punomoćje dovoljna je overa potpisa i solemnizacija se ne traži, dok ugovor mora biti solemnizovan. Šta punomoćje mora da sadrži da ga beležnik prihvati, i šta da radite ako ga neki beležnik ipak odbije, razložili smo u tekstu o punomoćju za prodaju stana. Ako ste u obrnutoj situaciji i iz inostranstva kupujete, uslovi su drugačiji i opisali smo ih u tekstu o kupovini stana u Srbiji za strance.

Šta vi od svega ovoga imate?

Imate to da vam posao ne stane na pola. Prodaja iz inostranstva se raspada na dva koloseka — pravni i poreski — i ljudi obično urede prvi, a na drugi se sete kada novac već stoji.

Zato kod nas taj red ide unazad: prvo se proveri vaš poreski status i šta iz njega sledi, pa se tek onda stan oglašava. Kad nam vlasnik javi da živi van Srbije, posao preuzima agent iz tima — on izlazi na stan, otvara ga kupcima, usklađuje tekst punomoćja sa konkretnim beležnikom i koordinira prijave. AI ne zamenjuje agenta — spajamo živi, iskusni tim sa veštačkom inteligencijom: naša Sara odgovara na pitanja i noću, što kod razlike u vremenskim zonama nije mala stvar, a terenski deo posla radi čovek.

I jedan nalaz iz naših knjiga, koji objašnjava zašto ovo pišemo. Kada je Sara prebrojala stanove u našoj prodajnoj ponudi kod kojih vodimo poreski status vlasnika, od njih je otprilike svaki četvrti u rukama vlasnika koji ne živi u Srbiji — mereno u ponudi primljenoj od marta do oktobra ove godine. Kod šest takvih stanova uknjižba još nije bila završena, što je drugi posao koji se iz daljine ne rešava sam. Brojali smo samo stanove za koje taj podatak vodimo; kod jednog dela ponude on nije upisan, pa odnos važi za izmereni deo, ne za celo tržište.

Ovaj tekst je informativan i nije pravni ni poreski savet. Rokovi, takse i obrasci se menjaju, pa iznose i rokove za svoj slučaj proverite kod Poreske uprave ili poreskog savetnika pre nego što potpišete ugovor.

Česta pitanja

Moram li da dođem u Srbiju da prodam stan?

Ne morate. Ceo posao se može odraditi preko punomoćnika — od potpisivanja ugovora do transfera novca na vaš račun u inostranstvu. Bitno je da punomoćje izričito pokriva svaku radnju koju želite da punomoćnik obavi, uključujući prijem kupoprodajne cene i poreske prijave.

Da li sam nerezident ako imam srpsko državljanstvo?

Možete biti. Poreski status se ne određuje po državljanstvu nego po tome gde vam je prebivalište i centar životnih interesa i koliko dana u periodu od dvanaest meseci provedete u Srbiji. Čovek sa srpskim pasošem koji godinama živi i radi u inostranstvu po poreskim pravilima je nerezident.

Zašto banka ne pusti novac odmah posle prodaje?

Zato što za transfer na račun u inostranstvu traži potvrdu Poreske uprave da su vaše poreske obaveze u Srbiji izmirene. Dok to uverenje ne stigne, novac stoji na vašem računu u banci u Srbiji. Zahtev za uverenje podnosi vaš poreski punomoćnik.

Da li plaćam porez na kapitalnu dobit ako sam stan nasledio?

Kod nasleđenih stanova važe posebna pravila i obračun se radi za svaki slučaj posebno, jer zavisi od toga kada je i kako stan stečen. Pre nego što oglasite stan, vredi proveriti i da li je ostavinski postupak završen i uknjižba sprovedena — to su stvari koje se iz daljine najduže vuku.