Punomoćje za prodaju stana: dovoljan je overen potpis, ne solemnizacija

Vlasnik je u Beču, Torontu ili Čikagu, a stan je u Beogradu. Kupac je spreman, notar zakazan — a onda stigne rečenica koja sve zaustavi: „Punomoćje mora da bude solemnizovano." To pravilo je ukinuto još 2020. godine, ali se i danas čuje na šalterima i u kancelarijama. Ako znate šta tačno zakon traži, punomoćje za prodaju stana rešavate iz inostranstva za jedan odlazak do konzulata ili lokalnog notara — bez putovanja u Srbiju.

Šta je punomoćje za prodaju stana i kada vam treba?

Punomoćje je jednostrana pisana izjava kojom vlasnik (vlastodavac) ovlašćuje drugo lice (punomoćnika) da u njegovo ime i za njegov račun proda nekretninu. Punomoćnik potpisuje ugovor umesto vas, a pravno dejstvo je isto kao da ste ga potpisali lično.

Treba vam u svakoj situaciji kada ne možete da budete kod javnog beležnika na dan overe: živite i radite u inostranstvu, sprečeni ste zdravstveno, ili se nekretnina nalazi u drugom gradu. Za našu dijasporu je to najčešći scenario — jer ugovor o prometu nepokretnosti ne može da se overi nigde osim u Srbiji.

U kojoj formi mora biti punomoćje za prodaju stana?

Dovoljno je da potpis vlastodavca bude overen — solemnizacija nije potrebna. To izričito propisuje član 90. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, koji je dodat izmenama objavljenim u „Službenom glasniku RS" broj 18/2020 i primenjuje se od 11. marta 2020. godine.

Odredba kaže da kada se punomoćje daje za posao za koji je propisan oblik javno potvrđene (solemnizovane) isprave ili javnobeležničkog zapisa — dovoljno je da potpis vlastodavca bude overen. Ista olakšica uvedena je i za saglasnost supružnika (član 29. stav 3.), što je važno kod stana stečenog u braku.

Pre te izmene važilo je pravilo simetrije formi: punomoćje je moralo da prati formu glavnog posla, pa je i ono moralo biti solemnizovano. Odatle potiče zabuna koja je preživela šest godina.

Dokument	Potrebna forma	Propis
Ugovor o prometu nepokretnosti	Javnobeležnički potvrđena (solemnizovana) isprava	Zakon o prometu nepokretnosti, član 4.
Punomoćje za prodaju stana	Overa potpisa vlastodavca	Zakon o obligacionim odnosima, član 90. stav 2.
Saglasnost supružnika	Overa potpisa davaoca saglasnosti	Zakon o obligacionim odnosima, član 29. stav 3.

Razlika je praktična, ne samo formalna. Kod overe potpisa javni beležnik potvrđuje da ste ispravu potpisali vi — i ne ulazi u njenu sadržinu. Kod solemnizacije beležnik proverava i sadržinu posla, poučava stranku o posledicama i sastavlja klauzulu. Zato je solemnizacija skuplja i zahtevnija, a za punomoćje se više ne traži.

Gde se punomoćje overava ako ste u inostranstvu?

Postoje dva puta, i oba su ispravna.

Prvi je diplomatsko-konzularno predstavništvo Srbije. Prema Ministarstvu spoljnih poslova, u ambasadi ili konzulatu može se overiti potpis na punomoćju ili izjavi, uz lično prisustvo i važeći identifikacioni dokument. Ministarstvo izričito navodi i da se punomoćje kojim se ovlašćuje drugo lice da zaključi ugovor o prometu nepokretnosti u Srbiji može potpisati i overiti u konzulatu. Prednost: dokument je odmah upotrebljiv u Srbiji, bez dodatnih pečata.

Drugi je lokalni notar u zemlji u kojoj živite, uz Apostille potvrdu. Apostille je jedina formalnost predviđena Haškom konvencijom iz 1961. godine o ukidanju potrebe legalizacije stranih javnih isprava. Izdaje je organ države u kojoj je isprava sastavljena. Ovaj put je često praktičniji ako do najbližeg našeg konzulata ima više stotina kilometara.

Jedna važna promena za dijasporu u Kanadi: Kanada je pristupila Apostille konvenciji i ona se tamo primenjuje od 11. januara 2024. godine. Stariji tekstovi na internetu i dalje pišu da Kanada nije potpisnica — to više nije tačno.

Ono što se ne može uraditi u inostranstvu jeste sam ugovor. Ministarstvo spoljnih poslova jasno navodi da se ugovori o kupoprodaji nepokretnosti overavaju isključivo u Srbiji, kod nadležnog javnog beležnika. Punomoćje putuje — ugovor ne.

Šta punomoćje mora da sadrži da bi ga javni beležnik prihvatio?

Javni beležnik koji overava ugovor dužan je da proveri da punomoćnik zaista ima ovlašćenje i da se kreće u njegovim granicama. Zato punomoćje mora biti specijalno — da se iz njega jasno vidi koji se posao preduzima i na kojoj nekretnini.

U tekstu treba da stoje: puni podaci vlastodavca i punomoćnika (ime, JMBG, broj dokumenta), precizan opis nekretnine onako kako je upisana u katastru (broj lista nepokretnosti, katastarska parcela, broj posebnog dela), izričito ovlašćenje za zaključenje i potpisivanje ugovora o kupoprodaji, i po potrebi ovlašćenje za prijem kupoprodajne cene, podnošenje poreske prijave i podnošenje zahteva za upis u katastar.

Ako punomoćnik nešto od toga nema, beležnik će odbiti radnju — ne zato što je forma pogrešna, nego zato što ovlašćenje ne pokriva posao. Pre nego što se punomoćje sastavi, korisno je proveriti i šta piše u listu nepokretnosti, da opis u punomoćju odgovara stvarnom upisu.

Šta ako javni beležnik ipak odbije punomoćje?

U praksi se i dalje dešava da pojedini beležnici traže solemnizaciju punomoćja ili odbiju punomoćje overeno kod stranog notara, iako je uredno snabdeveno Apostille potvrdom. Deo problema je istorijski: koncept notarijata u SAD i Kanadi ne poklapa se sa našim, pa se javljaju nedoumice oko ranga i ovlašćenja stranog notara.

Zakonski tekst je ovde jasan i ne ostavlja prostor za strožu formu od propisane. Ako naiđete na odbijanje, tražite obrazloženje u pisanoj formi i pozovite se na član 90. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima. Praktično rešenje koje često štedi vreme jeste da se punomoćje overi kod našeg konzulata, jer se takva overa u praksi prihvata bez rasprave.

Ovo je i trenutak u kome agencija stvarno vredi. Mi unapred proveravamo tekst punomoćja i usklađujemo ga sa konkretnim beležnikom pre nego što ga potpišete u inostranstvu — da se ne vraćate na overu drugi put. AI ne zamenjuje agenta — spajamo živi, iskusni tim sa veštačkom inteligencijom: naša Sara je dostupna 0–24 za prva pitanja i razlike u vremenskim zonama, a papire i dogovor sa beležnikom vodi čovek iz tima. Ceo redosled koraka opisali smo u vodiču kupovina stana korak po korak, a šta ugovor mora da sadrži u tekstu o klauzulama ugovora o kupoprodaji.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Da li punomoćje za prodaju stana mora da bude solemnizovano kod notara?

Ne. Od 11. marta 2020. godine dovoljna je overa potpisa vlastodavca, prema članu 90. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima. Sam ugovor o prometu nepokretnosti i dalje mora biti solemnizovan.

Mogu li da prodam stan u Srbiji bez dolaska u zemlju?

Možete, ako date specijalno punomoćje osobi od poverenja. Vi ne morate da dođete, ali punomoćnik mora lično da bude kod javnog beležnika u Srbiji na dan overe ugovora.

Koliko dugo važi punomoćje za prodaju nekretnine?

Punomoćje važi dok ga ne opozovete ili dok ne istekne rok koji ste u njemu naveli. Preporučuje se da se rok upiše izričito i da se punomoćje ograniči na jedan konkretan posao.

Da li je potrebna saglasnost supružnika i u kojoj formi?

Ako je stan zajednička imovina stečena u braku, potrebna je saglasnost supružnika. Od 2020. godine i za nju je dovoljna overa potpisa, ne solemnizacija.

Napomena: ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Za konkretan slučaj konsultujte advokata ili javnog beležnika, jer sadržina punomoćja zavisi od okolnosti posla.