Ugovor o poklonu stana: kada je poklon pametniji od kupoprodaje

Kada se stan prenosi unutar porodice — sa roditelja na dete, između supružnika ili na unuka — ljudi to obično zovu „prepis". U pravu, međutim, postoji jasna razlika: najčešće birate između ugovora o poklonu i ugovora o kupoprodaji. Ugovor o poklonu stana znači da vlasnik (poklonodavac) bez naknade prenosi nepokretnost na drugu osobu (poklonoprimca), a ono što odlučuje koliko će vas taj potez koštati jeste — porez na poklon i srodstvo između učesnika.

U ovom vodiču objašnjavamo kako izgleda ceo postupak: šta ugovor mora da sadrži, zašto je overa kod javnog beležnika obavezna, kako se stan upisuje u katastar i, najvažnije, ko plaća porez a ko je oslobođen. Brojke navodimo okvirno jer zavise od procenjene vrednosti i opštine; ovo nije pravni ni poreski savet, već vodič da razgovor sa beležnikom i našim timom bude lakši.

Šta je ugovor o poklonu stana?

Ugovor o poklonu stana je pravni posao kojim vlasnik dobrovoljno i bez naknade prenosi svoj stan na drugo lice. Za razliku od kupoprodaje, ovde nema kupoprodajne cene — poklonoprimac ne plaća stan. Ugovor mora biti sačinjen u pisanoj formi i overen kod javnog beležnika, a tek upisom u katastar nepokretnosti novi vlasnik zaista postaje vlasnik.

Poklon je čest izbor kod prenosa imovine u porodici jer je, kada su u pitanju najbliži srodnici, poreski najpovoljniji. Ipak, nije uvek automatski najbolji — kod dalje rodbine ili trećih lica porez ume da bude veći nego kod kupoprodaje, pa se svaki slučaj gleda posebno.

Kako se overava ugovor o poklonu i upisuje u katastar?

Ugovor o poklonu nepokretnosti obavezno se overava (solemnizuje) kod javnog beležnika na čijem području se stan nalazi. Bez overe ugovor ne proizvodi pravno dejstvo i ne može se sprovesti u katastru.

Postupak u praksi izgleda ovako: pripremi se tekst ugovora (najčešće uz pomoć advokata ili beležnika), prilažu se dokaz o vlasništvu (list nepokretnosti) i lične isprave učesnika, ugovor se potpisuje pred beležnikom, a zatim se podnosi zahtev za upis prava svojine u Republički geodetski zavod (RGZ). Tek kada katastar upiše poklonoprimca kao vlasnika, prenos je pravno završen. Ako niste sigurni šta sve piše u vašem listu nepokretnosti i ima li tereta, korisno je da pre svega pročitate naš vodič šta proveriti u listu nepokretnosti.

Koliki je porez na poklon stana u 2026?

Porez na poklon zavisi od srodstva između poklonodavca i poklonoprimca. Prema Zakonu o porezima na imovinu, prvi nasledni red je oslobođen, dok ostali plaćaju porez na tržišnu vrednost nepokretnosti. Okvirno, tretman izgleda ovako:

Ko dobija poklon	Porez na poklon
Prvi nasledni red — deca, supružnik, roditelji	Oslobođeni (0%)
Drugi nasledni red — braća i sestre, babe i dede, unuci	1,5% na tržišnu vrednost
Ostali (dalja rodbina i treća lica)	2,5% na tržišnu vrednost

Prijavu poreza na poklon podnosite nadležnoj Poreskoj upravi, po pravilu u roku od 30 dana od overe ugovora, a poreska osnovica je tržišna vrednost stana koju utvrđuje Poreska uprava. Zato je pre prenosa pametno znati realnu vrednost stana — na osnovu nje se računa i eventualni porez.

Kada poklonoprimac ne plaća porez?

Osim prvog naslednog reda, poreza može biti oslobođen i onaj ko je sa poklonodavcem neprekidno živeo u zajedničkom domaćinstvu najmanje godinu dana pre poklona. To je čest slučaj kod unuka ili srodnika koji godinama žive sa vlasnikom stana.

Bitno je razumeti da oslobođenje ne znači da nemate obaveza — prijava se i dalje podnosi, a Poreska uprava donosi rešenje kojim vas oslobađa. Zato nikada ne preskačite prijavu, čak i kada ste sigurni da porez ne plaćate.

Poklon ili kupoprodaja — šta se više isplati?

Za najbliže srodnike poklon je gotovo uvek povoljniji, jer je prvi nasledni red oslobođen poreza. Kod kupoprodaje se, s druge strane, plaća porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% (osim kod oslobođenja za kupca prvog stana). Detalje tog poreza objasnili smo u tekstu porez na prenos apsolutnih prava.

Kod dalje rodbine i trećih lica računica se menja: poklon nosi porez od 2,5%, isto kao i kupoprodaja, pa se odluka donosi na osnovu drugih okolnosti (npr. da li se traži dokaz o plaćenoj ceni, kako se kasnije računa porez na kapitalnu dobit pri daljoj prodaji). Ako se stan prenosi zbog staranja o starijem članu porodice, ponekad je primereniji ugovor o doživotnom izdržavanju, a ako je stan već nasleđen, pogledajte kako teče prodaja nasleđenog stana. Za širu sliku celog pravnog postupka kupovine i prenosa tu je i naš glavni vodič kupovina stana korak po korak.

Upravo tu se vidi naš pristup: AI ne zamenjuje agenta — spajamo živi, iskusni tim sa veštačkom inteligencijom. Naša asistentkinja Sara dostupna je 0–24 za prva pitanja o poklonu, porezu i dokumentaciji, a onda naš tim ljudi preuzima konkretan slučaj i vodi vas kroz overu, katastar i poresku prijavu.

Često postavljana pitanja o ugovoru o poklonu stana

Da li dete plaća porez kada mu roditelj pokloni stan?

Ne. Dete pripada prvom naslednom redu i oslobođeno je poreza na poklon. Prijava se ipak podnosi Poreskoj upravi, koja donosi rešenje o oslobođenju.

Može li se poklonjeni stan kasnije opozvati?

Zakon poznaje mogućnost opoziva poklona u posebnim situacijama (na primer gruba nezahvalnost poklonoprimca ili osiromašenje poklonodavca). To su izuzetni slučajevi i traže sudski postupak, pa se o tome uvek konsultujte sa advokatom.

Da li je za ugovor o poklonu obavezan javni beležnik?

Da. Ugovor o poklonu nepokretnosti mora biti overen (solemnizovan) kod javnog beležnika da bi bio punovažan i da bi se mogao upisati u katastar.

Kako se utvrđuje vrednost stana za porez na poklon?

Poreska osnovica je tržišna vrednost nepokretnosti koju utvrđuje Poreska uprava. Zato je korisno unapred znati realnu tržišnu cenu stana, jer se na nju primenjuje poreska stopa kod drugog naslednog reda i trećih lica.

U kom roku se prijavljuje poklon?

Poreska prijava se po pravilu podnosi u roku od 30 dana od overe ugovora. Rokove i tačnu proceduru potvrdite kod beležnika ili nadležne Poreske uprave.

Napomena: tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ni poreski savet. Iznosi i stope su okvirni i mogu se menjati; za konkretan slučaj obratite se javnom beležniku, advokatu ili Poreskoj upravi.