Energetski pasoš za stan: kome treba već sada, a ko ima vremena do 2033

Kad stan izađe u prodaju, pre ili kasnije padne pitanje: „A imate li energetski pasoš?" Kratak odgovor: za većinu stanova u Beogradu taj papir danas još nije uslov za prodaju — ali za jedan deo jeste, a rok za sve ostale već teče. Evo šta je energetski pasoš za stan, ko mora da ga ima već sada, do kada imaju vremena vlasnici starijih stanova, koliko važi i koliko okvirno košta.

Šta je energetski pasoš i zašto se tiče prodavca?

Energetski pasoš je zvanično „sertifikat o energetskim svojstvima zgrade". Ukratko, to je dokument koji pokazuje koliko energije zgrada troši za grejanje i hlađenje i svrstava je u razred — od A+, koji je najbolji, do G, koji je najlošiji. Osam razreda propisuje Pravilnik o uslovima, sadržini i načinu izdavanja sertifikata o energetskim svojstvima zgrada, u članu 10.

Za prodavca to nije samo još jedan papir u fascikli. Kupac koji vidi razred odmah zna otprilike koliko će plaćati grejanje — a to je pitanje koje ionako postavi na prvom obilasku. I još nešto: kad pasoš postane obavezan prilog ugovoru, stan bez njega ne može da se overi kod notara.

Da li vam energetski pasoš za stan treba da biste danas prodali?

Zavisi od toga kada je zgrada sagrađena. Zakon o planiranju i izgradnji u članu 4 kaže da se sertifikat o energetskim svojstvima obavezno prilaže prilikom overe ugovora o kupoprodaji i kod zaključenja ugovora o zakupu. Ali ta obaveza za postojeće zgrade ne stupa odjednom — postoje rokovi, po vrsti zgrade.

Vrsta zgrade	Do kada mora da ima pasoš
Zgrade u javnoj svojini (škole, bolnice, uprava)	do avgusta 2026.
Poslovne zgrade	do 2028.
Stambene zgrade i stanovi	do 2033.

Rokovi su tri, pet i deset godina od dana kad su izmene zakona stupile na snagu, u leto 2023. Tako ih navodi i Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, a isto tako i stručni tekst Arhitektonskog fakulteta u Beogradu objavljen na portalu Klima101.

Stan u zgradi podignutoj posle 2012 — pasoš verovatno već postoji

Ovde je važna razlika koju mnogi prodavci ne znaju. Pravilnik se primenjuje od 30. septembra 2012. godine i u članu 6 kaže da energetski pasoš moraju imati sve nove zgrade, kao i postojeće koje se rekonstruišu, adaptiraju ili saniraju. U članu 12 stoji i da je pasoš sastavni deo dokumentacije koja se prilaže uz zahtev za upotrebnu dozvolu.

Prevedeno na jezik prodavca: ako je vaša zgrada dobila upotrebnu dozvolu posle septembra 2012, pasoš za nju je morao da bude urađen. Ne morate da ga plaćate — treba da ga nađete. Pitajte investitora ili upravnika zgrade, ili proverite u Centralnom registru energetskih pasoša.

Stariji stan — imate vremena, i nema obaveze da išta popravljate

Ako je zgrada starija, pasoša najverovatnije nema i praviće se tek kad zatreba. Tu je još jedna stvar koju vredi znati, jer se oko nje stvara nepotreban strah: zakon izričito kaže da se za postojeću zgradu koja se prodaje ili izdaje izrađuje sertifikat bez obaveze povećanja energetskog razreda. Dakle, niko vas ne tera da menjate stolariju ili fasadu da biste prodali stan. Pasoš pokazuje stanje kakvo jeste.

Koliko energetski pasoš važi i šta kad istekne?

Deset godina od dana izdavanja. Tako piše u članu 4 Zakona o planiranju i izgradnji, a isto navode i stručni izvori. Uz to, zakon kaže i da sertifikat stariji od deset godina ne može da se priloži pri overi ugovora o kupoprodaji ni pri zaključenju zakupa.

To je praktično važno baš za novije zgrade. Pasoš koji je izdat 2014. godine danas je stariji od deset godina — znači, za prodaju više ne vredi i mora se raditi nov. Ako prodajete stan u zgradi iz prve generacije posle 2012, prvo pogledajte koji datum stoji na pasošu.

Ko izdaje energetski pasoš, koliko košta i koliko se čeka?

Pasoš ne izdaje ni opština ni katastar. Izdaje ga ovlašćena organizacija — privredno društvo, drugo pravno lice ili preduzetnik sa licencom, kako stoji u članu 3 Pravilnika — a dokument se izdaje kroz Centralni registar energetskih pasoša pri Ministarstvu građevinarstva.

Cena zavisi od zgrade i od kvadrature, pa se govori okvirno. Za stanove se pominjao iznos od oko 12.000 do 15.000 dinara (Euronews Srbija), dok stručni tekst Arhitektonskog fakulteta računa jedan do četiri evra po kvadratu za zgrade, a od oko sto evra za kuću. Za prosečan stan to su, dakle, reda veličine stotinak evra.

Nije stvar jednog dana: dokument prolazi kroz registar, pa se prema portalu Gradnja računa najmanje deset radnih dana od trenutka kad inženjer završi svoj deo posla. Ako planirate prodaju, to je razlog da se javite na vreme, a ne dan pred overu.

Šta vi od svega ovoga imate?

Bez uvijanja, tri konkretne stvari:

Prvo, možda ne morate ništa da platite. Kod novijih zgrada pasoš već postoji i to je jedan poziv upravniku, a ne trošak. Mnogi prodavci to ne provere pa plate izradu nečega što u registru već stoji.

Drugo, ne morate da žurite — ali ni da čekate poslednji čas. Za stanove rok ide do 2033. Kad se približi, svi će tražiti iste ovlašćene organizacije u isto vreme, a to nikad nije povoljno.

Treće, dobar razred je argument u pregovoru. Kupac koji vidi da stan nije rupa za grejanje lakše prihvata traženu cenu. Kako se cena brani podacima, a ne osećajem, pisali smo u tekstu o tome šta se zaista desi kad tražite više nego što stan vredi.

A ono što jeste pametno da uradite odmah, bez obzira na pasoš, jeste da složite papire koje notar i kupac sigurno traže. Šta tu spada, razloženo je u vodiču šta se proverava u listu nepokretnosti, a ceo put od ugovora do ključeva opisan je u našem vodiču kroz kupovinu stana korak po korak.

Koliko se ovo tiče stanova koje mi prodajemo?

Prebrojali smo svoju ponudu, da ne bismo govorili napamet. Naš sistem je prošao kroz 237 stanova koje smo u poslednjih dvanaest meseci primili u prodaju. Za 174 od njih u kartici stoji godina gradnje, i tu je slika jasna: sto stanova je u zgradama starijim od 2013. Malo više od polovine, dakle, spada u onu grupu kojoj pasoš tek treba da se uradi — i kojoj rok ide do 2033.

Drugih 74 su u novijim zgradama, gde pasoš po pravilu već postoji kod investitora ili upravnika. To je razlika koju vredi proveriti pre nego što neko plati izradu.

Kad smo već gledali, pogledali smo i grejanje, jer ono najviše utiče na razred. Od tih 237 stanova, 134 imaju gradsko grejanje, njih 32 etažno, a ostalo se deli na toplotne pumpe, podno grejanje, peći i klime. Zgrade na gradskom grejanju obično su iz starijeg fonda, i to je upravo onaj deo Beograda na koji će se 2033. odnositi najviše posla.

Tu se vidi i kako mi radimo. Ovakvo prebrojavanje niko kod nas ne radi ručno — uradi ga naš sistem, kao što i Sara, naš AI asistent, odgovara na pitanja i noću. Ali AI ne zamenjuje agenta. Papire skuplja, proverava i nosi čovek, a kupca kroz kupovinu vodi iskusan agent. Mi samo spajamo to dvoje. Ako vas zanima kako to izgleda na konkretnim stanovima, pogledajte našu ponudu stanova u Beogradu.

Česta pitanja o energetskom pasošu

Da li mogu da prodam stan bez energetskog pasoša u 2026. godini?

Za stanove u starijim zgradama obaveza još nije na snazi — rok za stambene zgrade ide do 2033. godine. Ali ako je zgrada dobila upotrebnu dozvolu posle septembra 2012, pasoš je morao da bude urađen i treba ga priložiti. Kod konkretnog stana to uvek proverite pre zakazivanja overe.

Koliko važi energetski pasoš?

Deset godina od dana izdavanja. Sertifikat stariji od deset godina po zakonu ne može da se priloži uz ugovor o kupoprodaji ni uz ugovor o zakupu, pa se tada radi nov.

Ko plaća energetski pasoš, prodavac ili kupac?

Dokument se veže za zgradu, odnosno za poseban deo zgrade, i pribavlja ga vlasnik. Pri prodaji je to, dakle, prodavac. Ko će to na kraju stvarno platiti stvar je dogovora, kao i kod ostalih troškova prodaje.

Moram li da renoviram stan da bih dobio bolji razred?

Ne. Zakon izričito kaže da se za postojeću zgradu koja se prodaje ili izdaje sertifikat izrađuje bez obaveze povećanja energetskog razreda. Pasoš prikazuje stanje kakvo jeste.

Napomena: ovaj tekst je informativan i nije pravni savet. Propisi se menjaju, pa pre konkretnog posla proverite važeće rokove kod ovlašćene organizacije, javnog beležnika ili kod nas.