Manje kupovina, više novca: šta se zaista dešava na tržištu nekretnina u Srbiji 2026?

U drugom kvartalu 2026. godine u Srbiji je potpisano manje kupoprodajnih ugovora nego pre godinu dana — a plaćeno je više novca nego ikad za jedan drugi kvartal. Zvuči kao greška u računu, ali nije. To je najkraći opis onoga što se danas dešava na tržištu nekretnina u Srbiji: kupuje se ređe, ali skuplje. U ovom tekstu prolazimo kroz najnovije zvanične podatke Republičkog geodetskog zavoda — prvo Srbija, pa onda Beograd, opština po opštinu — i objašnjavamo šta te cifre znače ako baš vi prodajete ili kupujete stan.

Šta se dogodilo na tržištu nekretnina u Srbiji u drugom kvartalu 2026?

Kratak odgovor: broj kupoprodaja pao je 5,4%, a vrednost tržišta porasla 8,1%. Prema izveštaju Republičkog geodetskog zavoda, u drugom kvartalu 2026. zaključeno je 30.495 kupoprodajnih ugovora, a kroz njih je prošlo oko 2,2 milijarde evra. Isti podatak objavili su i domaći portali koji prate tržište, pa se dve nezavisne provere poklapaju.

Drugi kvartal (Srbija)	2023	2024	2025	2026
Broj ugovora	30.664	31.315	32.235	30.495
Vrednost tržišta	~1,6 mlrd €	~1,8 mlrd €	~2,1 mlrd €	~2,2 mlrd €
Vrednost prometa stanova	907,2 mil €	994,4 mil €	1.235,8 mil €	1.331,1 mil €

Dakle: najviše novca do sada za jedan drugi kvartal, i to uz najmanji broj ugovora u poslednje tri godine. Tržište se nije ohladilo — samo se prebacilo na skuplje nekretnine. Zaokret je utoliko zanimljiviji što je prvi kvartal 2026. doneo rast i broja ugovora i vrednosti, o čemu smo pisali u pregledu cena stanova u Beogradu po podacima RGZ-a.

Zašto je manje kupoprodaja, a više novca?

Zato što je pao broj jeftinih transakcija, a porastao promet stanova. Ako se pogleda šta se sve prodavalo, vidi se da pad ne dolazi iz stanova, nego pre svega sa sela i iz manjih poslova:

Vrsta nekretnine	Broj ugovora, II kv. 2025	Broj ugovora, II kv. 2026	Promena
Poljoprivredno zemljište	5.340	4.434	−17,0%
Kuće	5.335	4.823	−9,6%
Stanovi	12.667	11.938	−5,8%
Građevinsko zemljište	6.749	6.996	+3,7%

Stanovi su i dalje motor svega: čine 31,5% svih ugovora, ali čak 62,3% ukupne vrednosti tržišta — tri procentna poena više nego pre godinu dana. Drugim rečima, od svakog evra koji je u Srbiji promenio vlasnika kroz nekretnine, više od 60 centi otišlo je na stan. Građevinsko zemljište je jedina kategorija koja je porasla i po broju ugovora — investitori i dalje kupuju placeve i planiraju gradnju, što se poklapa i sa onim što smo videli kod građevinskih dozvola u Beogradu.

Šta se dešava sa tržištem stanova u Beogradu?

Beograd je i dalje polovina celog tržišta — bukvalno. U drugom kvartalu 2026. u Beogradu je zaključeno 7.953 ugovora, što je 26% svih ugovora u Srbiji. Ali kroz Beograd je prošlo 1.088,4 miliona evra — skoro tačno polovina od 2,2 milijarde evra koliko vredi celo srpsko tržište. Samo za stanove u Beogradu izdvojeno je 741,7 miliona evra.

Grad Beograd, drugi kvartal	2023	2024	2025	2026
Broj ugovora	7.511	7.543	8.092	7.953
Vrednost prometa	855,2 mil €	839,7 mil €	993,0 mil €	1.088,4 mil €

Broj ugovora u Beogradu pao je samo 1,7% (139 ugovora manje), dok su drugi gradovi osetili jači pad — Kragujevac 7%, Niš 4,3%, Novi Sad 1%. Beograd je, drugim rečima, najotporniji deo tržišta.

Koliko košta kvadrat po beogradskim opštinama?

Za deset katastarskih opština u užem gradskom jezgru Beograda medijana ugovorene cene u drugom kvartalu 2026. iznosi 3.245 €/m². Evo kako to izgleda po opštinama — i, što je često zanimljivije od same cene, koliko je gde skočilo za godinu dana:

Opština	Svi stanovi (€/m²)	Starogradnja	Novogradnja	Rast za godinu
Savski venac	4.163	4.000	4.860	+11,96%
Stari grad	4.025	4.024	4.198	+10,75%
Vračar	3.558	3.606	3.393	+8,98%
Novi Beograd	3.483	3.423	3.557	+13,05%
Zvezdara	3.175	3.232	3.015	+14,39%
Palilula	3.000	3.075	2.970	+16,11%
Voždovac	2.933	2.862	3.080	+14,24%
Čukarica	2.866	2.833	2.918	+14,45%
Zemun	2.814	2.917	2.590	+6,26%
Stara Rakovica	2.685	2.565	2.875	+16,96%

Zanimljiv obrazac: najskuplje opštine rastu najsporije, a najjeftinije najbrže. Savski venac i Vračar dodali su ispod 12%, dok su Stara Rakovica, Palilula i Zvezdara skočile 14–17%. Kupci koje je centar izgurao cenom sele se u prvi sledeći krug — pa cene tamo sustižu. Ako gledate stanove na Novom Beogradu, to je i dalje najveće pojedinačno tržište u gradu: na njemu je zabeleženo najviše ugovorenih cena od svih opština u ovom izveštaju. A ako vas zanima koliko vredi baš vaš stan, prosek za opštinu je samo polazna tačka — kako se dolazi do realne cene objasnili smo u tekstu o proceni vrednosti stana.

Još jedna stvar koja iznenađuje: u većini opština starogradnja i novogradnja skoro su izjednačene po ceni, a na Vračaru, Zvezdari i u Zemunu stariji stanovi su čak skuplji od novih. Razlog je jednostavan — lokacija. U užem centru se novo gradi retko i po pravilu na lošijim parcelama, dok stari stanovi drže najbolje adrese. Šta se kome više isplati kad cena više nije presudna, uporedili smo u tekstu novogradnja ili starogradnja.

Da li su cene stanova zaista skočile 14% za godinu dana?

I da i ne — i ovo je deo koji većina tekstova preskoči. Republički geodetski zavod objavljuje dva različita pokazatelja, i oni pričaju dve strane iste priče:

• Medijana ugovorenih cena — koliko je stvarno plaćeno po kvadratu za stanove koji su se prodali. Za uži centar Beograda to je 3.245 €/m², odnosno +14,33% u odnosu na prošlu godinu.
• Indeks cena stanova — meri koliko je poskupeo isti stan, očišćeno od uticaja toga šta se prodavalo. Na nivou Srbije taj indeks za drugi kvartal 2026. pokazuje rast od 5,25%, uz zanimljiv detalj: stariji stanovi poskupeli su više (5,98%) od novoizgrađenih (3,86%).

Zašto se razlikuju? Zato što medijana pokazuje i promenu strukture kupovine. Kada se u jednom kvartalu proda više skupih stanova u dobrim delovima grada, medijana skoči čak i da nijedan stan nije promenio cenu. Realan rast cena je bliži jednocifrenom broju; ostatak razlike dolazi od toga što se danas kupuju skuplji stanovi. To se, uzgred, poklapa i sa onim što vidimo u našoj bazi oglasa i što smo detaljno objasnili u tekstu da li cene stanova u Beogradu padaju u 2026.

Gde je kvadrat najskuplji i koji su rekordi kvartala?

Rekordi su gotovo svi beogradski, i gotovo svi na Savskom vencu — nastavak priče koju smo pratili i ranije, kada je Beograd obarao rekorde cena po kvadratu:

Rekord u II kvartalu 2026.	Iznos	Gde
Najskuplji prodat stan	1,6 miliona €	Savski venac
Najskuplji kvadrat stana	oko 9.300 €/m²	Savski venac
Najskuplja prodata kuća	1,4 miliona €	Voždovac
Najskuplji kvadrat poslovnog prostora	oko 7.700 €/m²	Vračar
Najskuplje garažno mesto	54.000 €	Stari grad

Ovo su izuzeci, a ne svakodnevica — ali pokazuju gde je vrh tržišta. Aktuelnu ponudu na toj adresi možete pogledati među stanovima na Savskom vencu.

Kod novogradnje vrh liste drže poznati kompleksi. Najviša prosečna cena kvadrata zabeležena je u Beogradu na vodi — 6.274 €/m², a evo i ostatka:

Kompleks (opština)	Medijana €/m²	Prosek €/m²
Beograd na vodi (Savski venac)	5.670	6.274
SOUL 64 (Novi Beograd)	4.192	4.254
Sava Residence (Voždovac)	3.863	3.892
NEWPORT (Novi Beograd)	3.707	3.737
Wellport (Novi Beograd)	3.689	3.728
KVART 64 (Novi Beograd)	3.725	3.653
Airport Garden (Novi Beograd)	3.335	3.244
Victory Gardens (Čukarica)	2.957	3.029
Silva Vidikovac (Rakovica)	3.035	2.924
Voždov kvart (Voždovac)	2.633	2.649
Sunnyville (Palilula)	2.386	2.468

Detaljan pregled po zgradama i fazama dali smo u tekstu o cenama stanova u Beogradu na vodi, a sve što treba znati pre kupovine od investitora — od PDV-a do provere rokova — stoji u vodiču za novogradnju u Beogradu.

Šta se dešava u ostatku Srbije?

Beograd je najskuplji, ali nije najbrži. Najveći skok cene kvadrata u drugom kvartalu 2026. zabeležen je u manjim gradovima — a razlog je delom i to što se tamo prodaje malo stanova, pa svaka skuplja prodaja jako pomeri prosek. Zato ove procente treba čitati kao smer, ne kao zakon.

Grad	Medijana €/m²	Rast za godinu
Beograd (uže gradsko jezgro)	3.245	+14,33%
Novi Sad	2.420	+9,54%
Niš	1.800	+14,56%
Užice	1.610	+21,39%
Pančevo	1.600	+16,90%
Šabac	1.593	+18,08%
Kragujevac	1.576	+12,87%
Čačak	1.430	+10,35%
Subotica	1.421	+13,92%
Vršac	1.348	+30,65%
Kruševac	1.327	+21,95%

Uočljivo je i da su sva četiri velika grada imala manje kupoprodaja nego prošle godine — Beograd −1,7%, Novi Sad −1%, Niš −4,3%, Kragujevac −7%. Po vrednosti prometa, jedini pravi rast ostvario je Beograd, dok su Novi Sad, Niš i Kragujevac blago pali.

Koliko kupaca danas kupuje stan na kredit?

Svaki treći stan u Srbiji, a u Beogradu skoro svaki drugi. Od svih nekretnina, 15% je kupljeno uz kredit — isto kao pre godinu dana. Ali kod stanova je slika sasvim drugačija: 33,7% stanova u Srbiji plaćeno je kreditom, a po gradovima:

Grad	Stanovi kupljeni na kredit (II kv. 2026)	Pre tri godine (II kv. 2023)
Niš	42,1%	21,4%
Novi Sad	41,7%	17,8%
Beograd	40,5%	20,9%
Kragujevac	30,0%	14,5%

Udeo kupovine na kredit se za tri godine praktično udvostručio. To menja i tempo prodaje: sve više kupaca zavisi od banke, procene i rokova, pa dobro pripremljen kredit danas odlučuje da li će posao proći ili propasti. Ako to tek planirate, kreće se od vodiča sve o stambenom kreditu u Srbiji, a mlađim kupcima najviše otvara vrata subvencionisani kredit za mlade sa učešćem od svega 1%.

Šta ovo znači za vas — kupca ili prodavca?

Ako prodajete: tražnja je i dalje jaka, ali kupaca je nešto manje nego pre godinu dana i skoro polovina njih ide preko banke. To znači da precenjen stan danas ne čeka samo kupca, nego i procenu banke — a ako procena bude niža od cene, posao pada. Šta se tačno dešava u tom slučaju i kako se rešava, opisali smo u tekstu procena stana za kredit. Realna cena od prvog dana je najbrži put do prodaje.

Ako kupujete: nema znakova pada cena, ali ima velikih razlika među opštinama i sve većeg prostora za pregovor kod stanova koji dugo stoje. Rast od 14% u statistici ne znači da je baš svaki stan poskupeo 14% — zato se isplati gledati konkretne, ugovorene cene za konkretnu ulicu, a ne prosek za ceo grad.

Mi obe strane vodimo podacima. Kao prva agencija sa sopstvenom veštačkom inteligencijom i iskusnim živim timom, spajamo zvanične podatke Republičkog geodetskog zavoda sa našom bazom od preko 20.000 kupaca: AI u nekoliko sekundi uporedi vaš stan sa stvarnim cenama iz okoline, a agent vam kaže šta to znači u praksi i kojom strategijom da izađete na tržište. AI ne zamenjuje agenta — daje mu bolju pripremu. Naša Sara odgovara na pitanja 0–24, besplatno na 0800 812 149.

Izvor podataka: Republički geodetski zavod — Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti u II kvartalu 2026. godine, uz proveru domaćih portala koji prate tržište. Cifre su okvirne i odnose se na ugovorene cene iz overenih ugovora; ovo nije investicioni ni poreski savet.

Najčešća pitanja o tržištu nekretnina u Srbiji

Da li cene stanova u Srbiji rastu u 2026. godini?

Da. Prema indeksu cena stanova Republičkog geodetskog zavoda, u drugom kvartalu 2026. cene su bile oko 5,25% više nego godinu dana ranije, uz rast i u odnosu na prvi kvartal. Medijana ugovorenih cena u užem centru Beograda porasla je jače, oko 14%, ali taj broj delom odražava i to da se prodaje više skupljih stanova.

Koliko košta kvadrat stana u Beogradu 2026?

Medijana ugovorene cene u deset katastarskih opština užeg gradskog jezgra iznosi oko 3.245 €/m². Po opštinama se kreće okvirno od 2.685 €/m² u Staroj Rakovici do 4.163 €/m² na Savskom vencu. To su stvarno plaćene cene iz overenih ugovora, po pravilu niže od oglašenih.

Zašto je broj kupoprodaja pao, a vrednost tržišta porasla?

Zato što je pad najviše pogodio jeftinije transakcije — poljoprivredno zemljište i kuće — dok stanovi drže 62,3% ukupne vrednosti tržišta. Kada se proda manje jeftinih, a nešto skupljih nekretnina, ukupan iznos raste iako je ugovora manje.

Da li je bolje kupiti novogradnju ili stariji stan?

Po ovim podacima, cena više nije glavni argument: u većini beogradskih opština starogradnja i novogradnja gotovo su izjednačene, a na Vračaru, Zvezdari i u Zemunu stariji stanovi su čak skuplji. Odluka se svodi na lokaciju, stanje objekta i troškove opremanja.

Odakle dolaze ovi podaci?

Iz kvartalnog izveštaja Republičkog geodetskog zavoda o stanju na tržištu nepokretnosti, koji se pravi na osnovu Registra cena nepokretnosti — dakle iz stvarnih, overenih kupoprodajnih ugovora, a ne iz oglasa. Zbog naknadnih provera i dostavljenih ugovora podaci se u kasnijim izveštajima mogu blago korigovati.