Kupovina novogradnje: PDV ili porez na prenos — šta se isplati 2026

Kad kupujete stan, na cenu se „zalepi" i porez — ali ne uvek isti. PDV ili porez na prenos apsolutnih prava: jedno ide uz novogradnju koju kupujete od investitora, drugo uz stan koji kupujete „iz druge ruke". Razlika je velika i u procentu i u tome ko ima pravo na olakšicu. U ovom vodiču objašnjavamo ko šta plaća, ko je oslobođen i šta se kupcu — naročito kupcu prvog stana — više isplati 2026. A da ne biste platili porez koji niste morali, naš iskusni tim uz pomoć veštačke inteligencije proverava ugovor i račun umesto vas — jer AI ne zamenjuje agenta, nego ga ubrzava.

PDV ili porez na prenos — šta se zapravo plaća kod stana?

Kratko: na isti stan se nikad ne plaća i jedno i drugo. Plaća se PDV (kod novog stana koji prvi put menja vlasnika) ili porez na prenos apsolutnih prava (kod svakog sledećeg prometa), nikad oba istovremeno.

Kako kupujete	Koji porez	Stopa	Olakšica za prvi stan
Novogradnja od investitora (prvi prenos)	PDV	10% (već u ceni)	Povraćaj PDV-a za prvi stan
Stan „iz druge ruke" / starogradnja (drugi i svaki naredni prenos)	Porez na prenos apsolutnih prava	2,5%	Oslobođenje za prvi stan (do 40 + 15 m²)

Detaljnije o samoj kupovini novog stana — cene, PDV i provera investitora — pisali smo u vodiču za novogradnju u Beogradu 2026.

Kada se plaća PDV (10%), a kada porez na prenos (2,5%)?

Odlučujuće je da li je to prvi prenos stana ili neki naredni. Kad investitor prvi put prodaje nov stan, prodaja podleže PDV-u od 10% i taj porez je gotovo uvek već uračunat u oglašenu cenu. Čim taj isti stan neko kasnije preproda — pa makar bio star samo godinu dana — to više nije prvi prenos, pa se ne plaća PDV nego porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%.

Zato „novogradnja iz druge ruke" (kad stan kupujete od fizičkog lica koje ga je već kupilo, a ne direktno od investitora) poreski pripada istoj grupi kao starogradnja — ide porez na prenos 2,5%, ne PDV.

Ko plaća porez na prenos — kupac ili prodavac?

Po zakonu je poreski obveznik prodavac (prenosilac prava). U praksi se ugovorom najčešće dogovori da porez na prenos plati kupac — i tada kupac postaje solidarni jemac, pa poreska može da naplati i od njega. Ako u ugovoru o tome nema ni reči, obaveza ostaje na prodavcu jer njega zakon prepoznaje kao obveznika.

Kod PDV-a je drugačije: PDV državi plaća investitor, ali ga kupac snosi kroz cenu stana jer je uračunat u nju. Upravo zato je važno da na konačnom računu PDV bude jasno iskazan — bez toga nema povraćaja.

Šta se kupcu više isplati — novogradnja sa PDV ili stan „iz druge ruke"?

Nominalno je 2,5% mnogo manje od 10%, pa na prvi pogled deluje da je stan „iz druge ruke" jeftiniji po porezu. Ali za kupca prvog stana priča se obrće — jer PDV od 10% kod novogradnje može da se vrati. Evo kako to izgleda po profilu kupca:

Vaš profil	Novogradnja (PDV 10%)	„Iz druge ruke" (porez 2,5%)
Kupac prvog stana, u okviru limita (40 + 15 m² po članu)	PDV se vraća → efektivno blizu nule	Oslobođen 2,5% → efektivno nula
Kupac prvog stana, stan veći od limita	PDV se vraća samo do limita	Oslobođen do limita, 2,5% na razliku
Niste kupac prvog stana	Plaćate 10% PDV (u ceni), bez povraćaja	Porez 2,5% je znatno manji

Drugim rečima: ako vam je ovo prvi stan, porez praktično nije razlog protiv novogradnje — i tu i tamo postoji olakšica, pa odluku donosite po ceni, lokaciji i kvalitetu stana. Ako niste prvi kupac, stan „iz druge ruke" nosi manji porez. Za kontekst cena: po našoj bazi novogradnja je okvirno 3.760 €/m², a starogradnja okvirno 3.400 €/m², pa porez nije jedina stavka u računici. Pogledajte i naš vodič za kupovinu prvog stana i našu ponudu stanova u Beogradu.

Prvi stan: povraćaj PDV-a ili oslobođenje od poreza na prenos?

Zavisi šta kupujete: kod novogradnje od investitora ostvarujete pravo na povraćaj PDV-a, a kod stana „iz druge ruke" na oslobođenje od poreza na prenos. Limit je u oba slučaja isti: do 40 m² za kupca + 15 m² za svakog člana domaćinstva koji od 1. jula 2006. nije imao stan. Važno: ovo pravo se koristi samo jednom — ko je već iskoristio povraćaj PDV-a ili oslobođenje, ne može ponovo. Ceo postupak, papire i rokove za novogradnju objasnili smo u vodiču povraćaj PDV-a na prvi stan.

Ovo nije poreski ni pravni savet — brojke su okvirne i variraju, a tačan obračun proverite sa Poreskom upravom ili sa našim timom pre potpisivanja ugovora.

Često postavljana pitanja

Da li se na novogradnju plaća i PDV i porez na prenos?

Ne. Na nov stan koji prvi put menja vlasnika plaća se samo PDV (10%). Porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) dolazi tek kod sledećih prodaja tog stana.

Koliko iznosi porez na prenos apsolutnih prava 2026?

Stopa je 2,5% od poreske osnovice (ugovorene ili tržišne vrednosti). Na primer, na stan vredan 100.000 € porez iznosi oko 2.500 €.

Ko plaća porez na prenos — kupac ili prodavac?

Zakonski obveznik je prodavac, ali se ugovorom najčešće dogovori da ga plati kupac. Ako ugovor o tome ćuti, obaveza ostaje na prodavcu.

Da li kupac prvog stana plaća porez?

Uz ispunjene uslove — ne, do zakonskog limita (40 m² + 15 m² po članu domaćinstva). Kod novogradnje to ide kao povraćaj PDV-a, a kod stana „iz druge ruke" kao oslobođenje od poreza na prenos.

Šta je „novogradnja iz druge ruke"?

To je nov stan koji ne kupujete direktno od investitora, nego od osobe koja ga je već kupila. Pošto to nije prvi prenos, ne plaća se PDV nego porez na prenos od 2,5%.