Koliko vam stan zaista donosi kad ga izdate: prinos od izdavanja stana, iskreno

Kad neko kaže „izdajem stan, donosi mi 650 evra mesečno", to je tačno — ali to nije ono što mu ostane. Prinos od izdavanja stana je ono što vam ostane posle poreza, provizije, meseci u kojima stan stoji prazan i onoga što svake godine morate da popravite ili zamenite. Razlika između te dve brojke ume da bude i trećina prihoda. U ovom tekstu je razlažemo do kraja, sa ciframa koje se mogu proveriti — i sa jednim podatkom koji u Srbiji niko zvanično ne meri, a mi ga merimo u sopstvenoj bazi.

Koliko stan u Beogradu zaista donosi kad ga izdate?

Ukratko: bruto prinos u Beogradu danas je okvirno 4–5% godišnje, a ono što vlasniku stvarno ostane realno je bliže 3–4%. To znači da se uloženi novac vraća negde između 25 i 33 godine — bez računanja rasta vrednosti samog stana.

Do te brojke se dolazi jednostavno. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda za prvi kvartal 2026. godine, prosečna realizovana cena kvadrata u Beogradu bila je 3.096 evra u starogradnji i 3.147 evra u novogradnji. Prosečne tražene kirije u istom gradu, prema portalima za nekretnine u drugom kvartalu i julu 2026, kretale su se oko 450–465 evra za jednosoban i 650–720 evra za dvosoban stan. Kad se to podeli, dobija se raspon od oko 4 do 4,6 odsto.

Primer (okvirno)	Jednosoban ~40 m²	Dvosoban ~50 m²
Cena stana (RGZ, I kvartal 2026)	~124.000 €	~155.000 €
Mesečna kirija	~450–465 €	~650–720 €
Godišnja kirija (12 meseci, pun stan)	~5.400–5.600 €	~7.800–8.600 €
Bruto prinos	~4,2–4,4%	~4,0–4,6%

Ovo je naš obračun, na osnovu zvaničnih cena RGZ-a i oglašenih kirija — nije zvanična statistika. U Srbiji nijedna institucija ne objavljuje prinos od izdavanja: RGZ prati kupoprodajne cene, ali ne i kirije, pa ni ne može da ga izračuna. Zato svaki broj koji negde vidite, uključujući i naš, treba čitati kao procenu — i pitati na osnovu čega je nastao.

Kako se računa prinos od izdavanja stana?

Formula je kratka: godišnja kirija podeljena tržišnom vrednošću stana, pomnoženo sa sto. Stan od 150.000 evra koji donosi 600 evra mesečno daje 7.200 evra godišnje, što je bruto prinos od 4,8 odsto.

Zamka je u reči „bruto". Taj račun pretpostavlja da je stan izdat svih dvanaest meseci, da ništa niste platili da ga izdate, da ne plaćate porez i da se ništa nije pokvarilo. Nijedna od te četiri pretpostavke nije tačna. Neto prinos je jedini broj po kojem se odluka donosi — a do njega se stiže tako što se od bruto kirije oduzme sve što sledi.

Šta sve stoji između bruto i neto prinosa?

Pet stavki, po redu koliko obično bole.

Porez na prihod od izdavanja. Prema Poreskoj upravi Republike Srbije, stopa je 20 odsto, ali se pre toga od bruto kirije oduzimaju normirani troškovi od 25 odsto, koji se ne dokazuju. Efektivno, na porez odlazi 15 odsto bruto kirije. Kod kirije od 600 evra to je 90 evra mesečno. Kad stan izdajete drugom fizičkom licu, porez obračunavate i plaćate sami, elektronski preko portala ePorezi, na obrascu PP OPO, u roku od 30 dana od naplaćene kirije. Kad je zakupac pravno lice ili preduzetnik, on obračunava i uplaćuje porez umesto vas.

Porez na imovinu. Njega uvek plaća vlasnik, i onda kad je stan izdat — čak i ako u ugovoru piše drugačije, jer takav dogovor obavezuje zakupca prema vama, ali ne i Poresku upravu. Zakon predviđa umanjenje od 50 odsto, najviše 20.000 dinara, ali samo za nepokretnost u kojoj obveznik stanuje i ima prijavljeno prebivalište. Na stan koji izdajete, a u kome ne živite, taj uslov se ne odnosi. Detaljno smo o tome pisali u tekstu porez na imovinu na stan: ko plaća i koliko. Konkretan iznos zavisi od zone i površine — proverite ga na sajtu Grada Beograda, jer se odluka o prosečnim cenama po zonama menja svake godine.

Agencijska provizija. Za izdavanje se u Srbiji uobičajeno naplaćuje deo jedne mesečne kirije, u praksi okvirno 40 do 50 odsto — zakonom to nije ograničeno, pa se razlikuje od agencije do agencije i dogovara se unapred.

Prazan hod. Svaki mesec u kome stan stoji prazan skida oko 0,4 procentna poena sa godišnjeg prinosa. O ovome odmah ispod — jer je to jedini deo računa za koji u Srbiji ne postoji javni podatak.

Opremanje i održavanje. Ovde poštena cifra ne postoji. Srpski izvori za opremanje stana daju raspon od oko 2.400 evra za najosnovnije do više od 20.000 evra za pun standard na 70–75 kvadrata — to su dva različita sveta, ne dve procene iste stvari. Godišnji trošak održavanja stana za izdavanje kod nas niko ne meri. Ono što se ne meri, ne treba ni izmišljati — ali ga treba planirati.

Stavka	Koliko odnosi	Koliko je pouzdano
Porez na prihod od zakupa	15% bruto kirije	Poreska uprava — čvrsto
Porez na imovinu	Zavisi od zone i površine	Odluka Grada, menja se godišnje
Agencijska provizija	Okvirno 40–50% jedne kirije	Tržišna praksa, nije propisano
Prazan hod	~0,4 poena po praznom mesecu	Nema javnog podatka — merimo sami
Opremanje i održavanje	Raspon prevelik za jednu cifru	Slabo — planirati, ne prognozirati

Koliko dana stan stoji prazan dok čeka zakupca?

U Srbiji to niko zvanično ne meri. Ni RGZ, ni Republički zavod za statistiku, ni portali za nekretnine ne objavljuju koliko dana stan prosečno čeka zakupca. Postoje samo agencijske izjave tipa „izdaje se za tri dana", što je obećanje usluge, a ne merenje.

Mi to merimo, jer nam sistem beleži svaki datum. U našoj bazi je 222 izdavanja u periodu od januara 2025. do avgusta 2026, i medijana je 28 dana od trenutka kad stan uđe u ponudu do trenutka kad izađe iz nje. Drugim rečima, tipičan stan čeka nešto manje od mesec dana.

Ali prosek krije ono što je vlasniku važnije — koliko je raspršeno:

Koliko dugo je stan čekao	Udeo stanova
Do 13 dana	Četvrtina
Do 30 dana	Nešto više od polovine
Do 60 dana	Skoro tri četvrtine
Duže od 60 dana	Otprilike svaki četvrti

Po strukturi, medijana raste sa veličinom: jednosoban oko 22 dana, dvosoban oko 26, trosoban oko 34. Veći stan je skuplji po mesecu, ali duže čeka — i to je razlog zašto veći stan ne mora da nosi veći prinos.

Poštena ograda: ovo je naša baza, ne ceo Beograd, i meri koliko je stan bio u ponudi — što je najbliža stvarna zamena za „koliko je stajao prazan", ali nije isto. Objavljujemo je jer je bolje imati merenje sa jasnom ogradom nego pretpostavku bez nje.

Gde u Beogradu kirija po kvadratu najviše nosi?

Kad se kirija svede na kvadrat, redosled opština se menja u odnosu na to koliko stan košta. Prema našoj bazi izdavanja, medijana kirije po kvadratu najviša je u Starom gradu i na Savskom vencu, a onda slede stanovi za izdavanje na Vračaru i Novi Beograd. Zvezdara i Palilula su niže po kvadratu, ali tamo su i ulazne cene niže — pa prinos ne mora biti lošiji.

Opština	Medijana kirije po m² (naša baza)
Stari grad	~15,8 €
Savski venac	~15,2 €
Vračar	~14,0 €
Novi Beograd	~13,5 €
Palilula	~12,5 €
Voždovac	~12,3 €
Zvezdara	~10,7 €

Da li se više isplati stan na dan ili mesečna kirija?

Kratak odgovor: kratkoročno izdavanje donosi više samo ako je stan popunjen preko dvadeset dana mesečno — a ispod petnaest dana se radi u minusu. Taj prag navode dva nezavisna srpska izvora, uz procenu da je realna popunjenost u Beogradu negde između pola i dve trećine meseca.

Od 2026. se uz to promenio i okvir. Kratkoročno izdavanje se tretira kao ugostiteljska delatnost: stan mora biti kategorisan preko lokalne samouprave pre nego što se oglasi, gosti se prijavljuju i odjavljuju kroz centralni sistem eTurista, a porez se plaća po paušalnoj osnovici koja se ne vezuje za stvarnu zaradu, nego za broj ležajeva i koeficijent turističkog mesta. Poreska uprava je te godine prvi put masovno slala rešenja. Za neprijavljeno i nekategorisano izdavanje predviđene su kazne.

Kad se od dnevne cene oduzmu provizija platforme, čišćenje između gostiju, komunalije i vaše vreme, razlika u odnosu na mirnu mesečnu kiriju ume da nestane — a ponekad i da ode u minus. To ne znači da se ne isplati; znači da se isplati samo na dobroj lokaciji, uz ozbiljnu popunjenost i uz to da neko taj posao stvarno radi.

Kako da znate šta baš vaš stan nosi?

Sve gore su proseci, a vi nemate prosečan stan. Prinos zavisi od toga po kojoj ste ceni ušli, na kom ste spratu, da li je stan opremljen, koliko brzo se u tom kraju izdaje i koliko dugo zakupci ostaju.

Zato mi na svaki stan gledamo iz dva ugla. Naš AI prolazi kroz bazu, upoređuje vaš stan sa stvarno izdatim stanovima u istom kraju i računa raspon kirije i očekivano vreme čekanja — a naš agent onda izađe na teren i kaže ono što nijedan podatak ne vidi. Da je zgrada bez lifta, da je pogled na zid, da se taj kraj menja, ili da bi sa dve hiljade evra ulaganja u kupatilo stan izlazio dvesta evra skuplje. AI ne zamenjuje agenta — spajamo živi, iskusni tim sa veštačkom inteligencijom.

Ako vas zanima šira slika tržišta, u tekstu o cenama stanova u Beogradu prema podacima RGZ-a razložili smo kako se kreću kupoprodajne cene, a u analizi šta se zaista dešava na tržištu nekretnina u Srbiji zašto se danas kupuje ređe, a skuplje. Ako stan tek izdajete, korisno je i da znate kada je potrebna saglasnost stanodavca za prijavu prebivališta.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Koliki je porez na izdavanje stana u Srbiji?

Stopa je 20 odsto, ali se pre obračuna od bruto kirije oduzimaju normirani troškovi od 25 odsto, koji se ne dokazuju. Efektivno to znači 15 odsto bruto kirije. Podatak je sa sajta Poreske uprave Republike Srbije.

Moram li da prijavim izdavanje stana Poreskoj upravi?

Da. Kada stan izdajete drugom fizičkom licu, porez obračunavate i plaćate sami, na obrascu PP OPO preko portala ePorezi, u roku od 30 dana od naplaćene kirije. Kada je zakupac pravno lice ili preduzetnik, porez obračunava i uplaćuje on.

Koliki je prosečan prinos od izdavanja stana u Beogradu?

Po našem obračunu, zasnovanom na cenama RGZ-a i oglašenim kirijama, bruto prinos je okvirno 4–5 odsto godišnje, a neto realno 3–4 odsto. Nijedna srpska institucija ne objavljuje zvaničan prinos od izdavanja, pa svaku takvu cifru treba čitati kao procenu.

Da li gubim umanjenje poreza na imovinu ako izdam stan?

Umanjenje od 50 odsto, najviše 20.000 dinara, zakon vezuje za nepokretnost u kojoj obveznik stanuje i ima prijavljeno prebivalište. Na stan u kome ne živite, nego ga izdajete, taj uslov se ne odnosi.

Koliko dugo stan čeka zakupca u Beogradu?

Javnog podatka nema — u Srbiji to niko zvanično ne meri. U našoj bazi od 222 izdavanja između januara 2025. i avgusta 2026, medijana je 28 dana, s tim što se četvrtina stanova izda za manje od dve nedelje, a otprilike svaki četvrti čeka duže od dva meseca.

Ovaj tekst je informativan i nije poreski, pravni ni finansijski savet. Cifre su okvirne i odnose se na navedene periode; propisi i tržišne cene se menjaju, pa pre odluke proverite aktuelno stanje kod nadležnog organa ili sa nama.