Uknjižba stana u novogradnji 2026: koraci, rokovi i troškovi

Kada kupite stan u novogradnji, niste automatski i njegov upisani vlasnik — uknjižba stana u novogradnji je poslednji korak kojim se vaše ime upisuje u katastar nepokretnosti. Dok se to ne desi, vi ste samo ugovorni vlasnik. U ovom vodiču objašnjavamo korake — etažiranje, clausula intabulandi i upis preko notara — koliko košta i koliko traje 2026. godine, i šta da radite ako investitor kasni. A naš iskusni tim uz pomoć veštačke inteligencije proverava dokumentaciju umesto vas, da se upis ne zaglavi zbog sitne greške.

Šta znači uknjižba stana u novogradnji?

Uknjižba je upis prava svojine na vaše ime u katastar nepokretnosti koji vodi Republički geodetski zavod (RGZ). Tek upisom postajete vlasnik koga priznaje država — pre toga imate samo overen ugovor. Kod novogradnje je postupak specifičan: stan najpre mora da „postoji" u katastru kao poseban deo zgrade, a to zavisi od investitora. Ako tek planirate kupovinu, počnite od našeg vodiča za novogradnju u Beogradu 2026.

Koji su koraci uknjižbe stana u novogradnji?

Put od kupovine do upisa ide kroz četiri koraka:

1. Investitor uknjiži zgradu i izvrši etažiranje. Da biste se vi upisali kao vlasnik konkretnog stana, objekat mora imati upotrebnu dozvolu i biti „etažiran" — podeljen u katastru na posebne delove (stanove, lokale, garaže). Dok vaš stan ne postoji kao poseban deo, upis nije moguć.

2. Overa (solemnizacija) kupoprodajnog ugovora kod javnog beležnika. Notar potvrđuje ugovor i proverava vlasništvo prodavca u katastru.

3. Upis se pokreće automatski — preko notara. Od 2018. javni beležnik je dužan da posle overe, po službenoj dužnosti, elektronski dostavi ugovor katastru; od kraja 2023. upis je isključivo digitalan i podnose ga notari, advokati ili geodetske organizacije, a ne više građani lično na šalteru.

4. Katastar donosi rešenje o upisu i vi postajete upisani vlasnik. O bezbednom putu do ovog koraka pisali smo u tekstu kako bezbedno kupiti stan u izgradnji.

Šta je clausula intabulandi i zašto je presudna?

Clausula intabulandi je bezuslovna i izričita saglasnost prodavca (investitora) da se kupac upiše kao vlasnik — bez nje upis nije moguć, čak i kada imate plaćen i overen ugovor. Mora biti overena kod notara i ne sme biti uslovljena ni oročena. U praksi je investitori često daju u posebnoj ispravi tek kada isplatite ceo iznos. Pravilo je jednostavno: nema upisa bez clausule intabulandi, pa njeno dobijanje uvek vežite za dinamiku plaćanja.

Koliko košta i koliko traje uknjižba 2026?

Sama uknjižba nije skupa — glavni trošak su republičke administrativne takse, a ne procenat cene stana. Okvirni iznosi, prema važećoj Tarifi republičkih administrativnih taksi:

Stavka	Okvirni iznos / rok
Taksa za zahtev za upis	~320 RSD
Upis prava svojine (promena vlasnika)	~5.220 RSD (po jednoj ispravi)
Izvod iz lista nepokretnosti	~930–940 RSD (RGZ) ili 540 RSD preko notara
Rok za rešenje — po službenoj dužnosti	5 radnih dana (zakonski)
Rok za rešenje — po zahtevu	15 dana (zakonski)
Realno u praksi	okvirno 15–45 dana

Dakle, standardna uknjižba stana košta okvirno 5.500–6.500 RSD u taksama. Iznosi su okvirni i menjaju se usklađivanjem tarife — ovo nije pravni ni poreski savet, pa konačan iznos proverite kod RGZ-a ili svog advokata.

Šta ako investitor nije etažirao ili nema upotrebnu dozvolu?

To je najveći rizik kod novogradnje. Ako objekat nema upotrebnu dozvolu ili nije etažiran, vi ne možete da se upišete — ostajete „vanknjižni" vlasnik, izložen riziku, u krajnjem slučaju i dvostruke prodaje istog stana. Kako se zaštititi:

• Solemnizovan predugovor sa jasnim rokovima i obavezama investitora.
• Predbeležba prava svojine na stanu u izgradnji — na osnovu pravnosnažne građevinske dozvole može se upisati predbeležba, koja po dobijanju upotrebne dozvole prelazi u konačan upis.
• Clausula intabulandi obezbeđena na vreme.
• Vezivanje isplate (posebno poslednje rate) za ispunjenje obaveza investitora.

Uknjižba i porez: gde tu spada PDV?

Kupovina novogradnje od investitora oporezuje se PDV-om od 10% (uračunatim u cenu), a ne porezom na prenos apsolutnih prava od 2,5% — te dve obaveze se međusobno isključuju. Uknjižba i porez su odvojeni postupci, ali idu uz istu dokumentaciju. Ako vam je ovo prvi stan, taj PDV možete i da vratite — pogledajte vodič povraćaj PDV-a na prvi stan.

Kako vam mi pomažemo oko uknjižbe?

Najviše se greši na sitnicama — nedostaje clausula intabulandi, objekat nije etažiran, ili u ugovoru fali rok za upis. Mi smo prva agencija sa sopstvenom veštačkom inteligencijom i iskusnim živim timom, i to dvoje rade zajedno: AI ne zamenjuje agenta — AI brzo pregleda ugovor i dokumentaciju i uoči rizik, a naš agent vodi postupak korak po korak. Naša Sara odgovara na pitanja 0–24 (besplatan poziv 0800 812 149), a u ponudi imamo i useljive, uknjižene novogradnje — pogledajte ponudu novogradnje u Beogradu.

Najčešća pitanja o uknjižbi stana u novogradnji

Koliko košta uknjižba stana?

Okvirno 5.500–6.500 RSD u republičkim taksama (taksa za zahtev ~320 RSD + upis prava svojine ~5.220 RSD + izvod iz lista nepokretnosti). Iznosi su okvirni i menjaju se usklađivanjem tarife.

Koliko traje uknjižba?

Zakonski rok je 5 radnih dana kada upis ide po službenoj dužnosti (preko notara), odnosno 15 dana po zahtevu; u praksi okvirno 15–45 dana, zavisno od opterećenosti katastra.

Mogu li sam da se uknjižim?

Od kraja 2023. upis je isključivo digitalan i pokreću ga notar, advokat ili geodetska organizacija — građani ga više ne podnose lično na šalteru. Posle overe ugovora notar pokreće upis po službenoj dužnosti.

Šta je etažiranje?

To je podela zgrade u katastru na posebne delove (stanove, lokale, garaže). Bez etažiranja vaš stan ne postoji kao zaseban predmet upisa, pa ne možete da se uknjižite — zato je to obaveza investitora.

Šta ako investitor ne da clausulu intabulandi?

Bez nje ne možete da se upišete. Obezbedite je ugovorom i vežite poslednju ratu za njeno dobijanje; ako investitor odbija, posavetujte se sa advokatom pre isplate.