Porez na kapitalnu dobit pri prodaji stana 2026: kada se plaća i kako se umanjuje

Kada prodajete stan skuplje nego što ste ga kupili, država na tu razliku može da naplati porez na kapitalnu dobit. To je trošak koji mnogi prodavci ne uračunaju na vreme, pa ih iznenadi rešenje Poreske uprave. Dobra vest: zakon predviđa nekoliko oslobođenja kojima se ovaj porez često može potpuno izbeći. U ovom vodiču objašnjavamo kada se plaća, koliko iznosi i kako se zakonito umanjuje — a kada vam zatreba račun za baš vašu situaciju, naš iskusni tim, uz pomoć veštačke inteligencije, brzo dođe do odgovora.

Šta je porez na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnine?

To je porez na razliku između prodajne i nabavne cene nepokretnosti — dakle, na zaradu koju ostvarite kada stan prodate skuplje nego što ste ga stekli. Plaća ga fizičko lice koje prenosi nepokretnost uz naknadu, prema Zakonu o porezu na dohodak građana.

Ako stan prodate po istoj ili nižoj ceni od one po kojoj ste ga kupili, kapitalnog dobitka nema — pa nema ni poreza.

Koliko iznosi porez na kapitalnu dobit u 2026?

Stopa je 15% na ostvareni kapitalni dobitak, a ne na celu prodajnu cenu. Osnovica je razlika između prodajne i nabavne cene, s tim što se nabavna cena usklađuje (okvirno, indeksom potrošačkih cena), pa je stvarna osnovica često manja od proste razlike u evrima.

Stavka	Kako se računa (okvirno)
Prodajna cena	Cena po kojoj prodajete stan
Nabavna cena	Cena po kojoj ste stan stekli (usklađena indeksom)
Kapitalni dobitak (osnovica)	Prodajna − nabavna (usklađena) cena
Porez	15% × kapitalni dobitak

Kada NE plaćate porez na kapitalnu dobit?

Zakon predviđa nekoliko situacija u kojima ste oslobođeni. Najvažnije oslobođenje je ulaganje novca od prodaje u rešavanje stambenog pitanja — vašeg ili članova vašeg domaćinstva.

Situacija	Šta se dešava sa porezom
Stan u vlasništvu neprekidno najmanje 10 godina	Oslobođeni ste poreza na kapitalnu dobit
Novac uložen u stambeno pitanje u roku od 90 dana	Oslobođenje od poreza (na uloženi deo)
Novac uložen u stambeno pitanje u roku od 12 meseci	Povraćaj već plaćenog poreza

Ako u novo stambeno pitanje uložite samo deo dobijenog novca, oslobođenje se priznaje srazmerno uloženom iznosu. Uslove i dokumentaciju propisuju Zakon o porezu na dohodak građana i prateći pravilnik, a postupak vodi Poreska uprava.

Kako se prijavljuje i plaća porez na kapitalnu dobit?

Prenos nepokretnosti prijavljuje se nadležnoj filijali Poreske uprave, koja porez na kapitalnu dobit utvrđuje rešenjem na osnovu podataka iz ugovora. Rokove za podnošenje prijave i tačan obrazac uvek proverite kod Poreske uprave ili poreskog savetnika, jer zavise od konkretnog slučaja.

Pošto se nabavna cena usklađuje, a kod nasleđenih ili poklonjenih stanova važe posebna pravila, preporučujemo da se obračun uradi za svaku situaciju posebno — pre nego što potpišete ugovor.

Primer obračuna (okvirno)

Recimo da ste stan kupili za 150.000 evra, a prodajete ga za 180.000 evra. Razlika je 30.000 evra. Ako se zanemari usklađivanje nabavne cene, porez bi okvirno bio 15% × 30.000 = 4.500 evra. Ako biste, međutim, tih 30.000 evra (ili ceo iznos prodaje) u roku od 90 dana uložili u kupovinu drugog stana za stanovanje, porez ne biste platili. Brojke su ilustrativne; stvarni iznos zavisi od usklađene nabavne cene i vaše situacije.

Često postavljana pitanja

Da li se porez na kapitalnu dobit plaća na celu cenu stana?

Ne. Plaća se samo na kapitalni dobitak — razliku između prodajne i (usklađene) nabavne cene, po stopi od 15%.

Posle koliko godina vlasništva ne plaćam ovaj porez?

Ako ste nepokretnost imali u vlasništvu neprekidno najmanje 10 godina, oslobođeni ste poreza na kapitalnu dobit pri prodaji.

Mogu li da izbegnem porez ako kupujem drugi stan?

Da. Ako novac od prodaje uložite u rešavanje stambenog pitanja u roku od 90 dana, oslobođeni ste; ako to uradite u roku od 12 meseci, imate pravo na povraćaj već plaćenog poreza.

Da li je porez na kapitalnu dobit isto što i porez na prenos apsolutnih prava?

Nije, to su dva različita poreza. Porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) plaća se kod prometa „iz druge ruke"; po zakonu je obveznik prodavac, ali se u praksi ugovorom o kupoprodaji obaveza najčešće prebaci na kupca (poresko rešenje i tada glasi na prodavca kao obveznika, dok je kupac solidarni dužnik). Porez na kapitalnu dobit (15%) je, s druge strane, porez na ostvarenu zaradu od prodaje.

Napomena: tekst je informativan i nije pravni ni poreski savet. Brojke i rokovi su okvirni; za vašu situaciju proverite aktuelne propise kod Poreske uprave ili poreskog savetnika. Izvori: Zakon o porezu na dohodak građana i prateći pravilnik, podaci Poreske uprave, potvrđeno i na više pravnih i poreskih portala.

Povezani vodiči: pogledajte koliko iznose troškovi overe ugovora kod notara pri kupovini i prodaji stana i naš vodič za kupovinu prvog stana. Ako razmišljate o prodaji, počnite od besplatne procene vrednosti vašeg stana.