Stan koji se ne proda za mesec dana: koliki je pad cene stana

Stan je u ponudi tri nedelje. Bilo je nekoliko poziva, dva razgledanja — i onda tišina. A zatim stiže ona poruka: „Hajde da spustimo malo cenu." Pad cene stana koji se ne proda brzo nije izuzetak, nego pravilo — i ne dešava se nasumično. Ima svoj ritam i svoju veličinu, a i jedno i drugo može da se izmeri.

Zato smo prošli kroz svaku promenu cene u sopstvenoj bazi u poslednjih godinu dana i izmerili dve stvari: posle koliko dana stiže prvo sniženje i koliko cena na kraju padne. Ako kupujete, ovi brojevi vam govore koliko prostora za pregovor realno postoji. Ako prodajete, govore vam šta se dešava kada prva cena bude previsoko postavljena.

Posle koliko dana stiže prvo sniženje cene?

Medijana je 21 dan. Drugim rečima, polovina stanova iz naše ponude koji uopšte snize cenu uradi to u prve tri nedelje. Prosek je duži — 31 dan — jer ga izvlače oni vlasnici koji istraju mesecima pa tek onda popuste.

Mereno je na 178 nekretnina iz naše ponude kod kojih znamo i datum ulaska u ponudu i datum prvog sniženja, u periodu od 15. septembra 2025. do 11. septembra 2026. godine.

Prevedeno na jezik onoga ko traži stan: prvih mesec dana je test tržišta. Ako se za tridesetak dana ništa ozbiljno ne pomeri, ono što će se pomeriti jeste cena.

Koliki je pad cene stana kada prvo sniženje ne upali?

Prvo sniženje je, po medijani, 6,1 odsto — a kod stanova koji cenu spuštaju više puta ukupan pad ide do blizu 13 odsto. Što se cena više puta spušta, to je ukupan pad dublji:

Koliko puta je cena snižena	Broj stanova	Prosečan ukupan pad cene
Jednom	120	8,2%
Dva puta	37	11,3%
Tri puta i više	21	12,8%

Kroz ceo uzorak prosečan ukupan pad je 8,9 odsto, a medijana 7,7 odsto. Na stan od okvirno 150.000 evra to je razlika od nekih 12.000 do 13.000 evra — dakle, ni blizu sitnice.

Zašto svako sledeće sniženje bude dublje?

Zato što prvo sniženje najčešće bude stidljivo. Spusti se taman toliko da vlasniku ne bude teško, a oglas pritom ostane u istom cenovnom rangu pretrage. Isti ljudi ga ponovo vide, i ništa se ne promeni. Drugo sniženje mora da bude veće da bi stan uopšte prešao u niži razred i pojavio se pred kupcima koji ga do tada nisu ni videli.

Zbog toga je jedno dobro odmereno sniženje po pravilu jeftinije od tri stidljiva.

Koliko stanova uopšte snizi cenu?

Otprilike svaki treći. Od 248 stanova koje smo u poslednjih godinu dana uveli u prodajnu ponudu, njih 89 — dakle 36 odsto — bar jednom je snizilo cenu. Ostali su prodati po početnoj ceni, još su u ponudi ili su povučeni sa tržišta.

Pad cene, dakle, nije nešto što se podrazumeva. Ali jeste dovoljno čest da se sa njim ozbiljno računa. Evo svih izmerenih brojeva na jednom mestu:

Šta je mereno	Rezultat
Promene cene u našoj ponudi za godinu dana	649 promena na 373 nekretnine
Od toga naniže	519 promena, oko 79%
Stanovi na prodaju koji su snizili cenu	89 od 248, oko 36%
Do prvog sniženja (medijana)	21 dan
Veličina prvog sniženja (medijana)	6,1%
Ukupan pad cene (prosek / medijana)	8,9% / 7,7%

Zašto pojedinačne cene padaju dok tržište raste?

Zato što prosek i pojedinačan stan nisu ista stvar. Prema izveštaju Republičkog geodetskog zavoda za prvo polugodište 2026. godine, prosečan kvadrat stana u Beogradu koštao je 3.219 evra, što je 13,94 odsto više nego godinu dana ranije. Isti podatak, pozivajući se na RGZ, preneli su i Srpske novine i N1.

Istovremeno je broj zaključenih ugovora o kupoprodaji stanova bio manji za 1,9 odsto, dok je vrednost tog tržišta porasla za 11,4 odsto — o tome su, takođe prema RGZ izveštaju, pisali i Danas i Srpske novine. Prevedeno: prodaje se manje stanova, ali skupljih.

Rast proseka zato ne znači da se baš svaki stan prodaje lako. Kako se tržište kretalo iz godine u godinu, razložili smo u tekstu o cenama stanova u Beogradu i poređenju sa prethodnim godinama, a na pitanje da li cene stanova u Beogradu zaista padaju odgovorili smo u posebnom tekstu.

Šta ovo znači ako kupujete stan?

Da prostor za pregovor postoji — ali nije isti svakog dana. Stan koji je juče ušao u ponudu i stan koji u njoj stoji peti mesec nisu ista pregovaračka situacija, iako im oglas izgleda identično.

Tri stvari vredi proveriti pre nego što uopšte pomenete cifru: koliko dugo je oglas aktivan, da li je cena već jednom menjana i koliko je slična ponuda u tom naselju. Dobar agent to zna ili može da proveri; sami ćete teško.

Kada je pravi trenutak da date ponudu?

Po našim brojevima, granica je otprilike na tri do četiri nedelje. Do tada je vlasnik još pun očekivanja i ponuda ispod tražene cene najčešće završi bez odgovora. Posle toga, kada prvi talas zainteresovanih prođe, ista ponuda se sasvim drugačije sluša.

Uz to, mnogo zavisi i od naselja — razlike unutar Beograda su velike i pokazali smo ih u mapi cena po beogradskim naseljima. Ako, na primer, gledate stanove na Novom Beogradu, razlika između dva bloka ume da bude veća od svakog sniženja o kojem ovde pišemo.

A ako prodajete — kako da ne uđete u krug sniženja?

Prva cena je najvažnija odluka u celoj prodaji. Previsoko postavljena cena ne donosi prostor za pregovor, nego donosi tišinu — a onda i sniženje, pa još jedno.

Stan koji dugo stoji dobija i onu nevidljivu etiketu: kupci koji ga mesecima viđaju u pretrazi počnu da se pitaju šta s njim nije u redu, iako je sve u redu osim broja. Zato je realna početna cena, uz jasno dogovoren plan šta se radi ako za mesec dana nema ponuda, jeftinija od „pa hajde da probamo skuplje".

Kako smo došli do ovih brojeva?

Računicu je za nas uradila Sara, naša veštačka inteligencija: prošla je kroz svaku pojedinačnu promenu cene u bazi, za svaki stan izmerila koliko je dana prošlo do prvog sniženja i koliko je cena na kraju pala, pa je sve to svela na medijane i proseke. Posao koji bi čoveku uzeo dane bio je gotov za nekoliko sekundi — a onda su brojeve pregledali naši agenti i preveli ih u ono što pišemo ovde.

To je i cela naša ideja: AI ne zamenjuje agenta. Veštačka inteligencija broji i pamti, a živi, iskusni tim procenjuje šta to znači za vaš konkretan stan i vašeg konkretnog kupca.

Jedna poštena ograda: ovo je uzorak iz naše ponude, a ne celo beogradsko tržište. Brojevi su okvirni i pokazuju obrazac, ne garanciju — vaš stan ili stan koji kupujete može da odstupi u oba smera.

Često postavljana pitanja o padu cene stana

Koliko obično padne cena stana koji se ne proda?

U našem uzorku prosečan ukupan pad je 8,9 odsto, a medijana 7,7 odsto. Kod stanova koji cenu snize samo jednom pad je okvirno 8 odsto, a kod onih koji je snižavaju tri puta i više približi se 13 odsto.

Posle koliko vremena vlasnici snižavaju cenu?

Medijana je 21 dan od ulaska stana u ponudu, a prosek 31 dan. Praktično, prvo sniženje najčešće stigne u toku prvog meseca ako izostanu ozbiljne ponude.

Da li ima smisla dati ponudu ispod tražene cene?

Ima, ali tajming odlučuje. U prve dve do tri nedelje takva ponuda obično prođe bez odgovora. Posle mesec dana, kada je cena već jednom menjana ili interesovanje splasne, ista ponuda ima znatno veće šanse.

Da li niža cena znači da sa stanom nešto nije u redu?

Ne nužno. Najčešći razlog je jednostavno previsoka početna cena, a ne mana na nekretnini. Zato se pre ponude proveravaju papiri i stanje stana, a ne samo istorija cene.