Kirije u Beogradu skočile: proverili smo u svojim knjigama ko zapravo traži stan

Krajem septembra 2026. domaći mediji su se složili oko jedne priče: stigao je nov talas Rusa i kirije u Beogradu zbog toga skaču. Brojka koja se najčešće pominje je rast od 20 do 30 odsto od kraja jula.

Mi tu priču možemo da proverimo na nečemu što drugi nemaju — na sopstvenim upitima. Svaki čovek koji nas pozove ili pošalje poruku da traži stan za izdavanje završi kao unos u našoj bazi. Pa smo prebrojali šta se zaista desilo u septembru. Ispalo je nešto drugo nego što naslovi kažu — i to menja cenu koju tražite.

Koliko su stvarno skočile kirije u Beogradu?

Rast postoji i nije mali. Dva nezavisna izvora navode isto: kirije su od kraja jula naviše za otprilike petinu do trećine. Portal Vreme prenosi procenu agenta da su stanovi od 1.000 evra sada oko 1.300, a oni od 400 evra do 600 evra mesečno; Danas navodi rast od 20 do 30 odsto od kraja jula za Beograd.

Ali već u tim istim tekstovima stoji i ograda koju vredi pročitati do kraja. Vlasnica jedne beogradske agencije kaže da se „rast od 30 odsto ne može primeniti na sve stanove" i dodaje da se ne bi „toliko vezivala samo za ruske državljane", jer potražnju diže sve veći broj stranaca uopšte. Dakle i ljudi iz posla koji su dali tu cifru kažu da ona ne važi za svaki stan.

Da ne bude zabune oko toga koliko je Rusa uopšte u Srbiji: po podacima Republičkog zavoda za statistiku, oni su najbrojnija grupa stranaca sa odobrenim boravkom. Tokom 2022. godine izdato im je preko 19.000 dozvola, a tokom 2023. skoro 23.000. To je stvarna pojava i niko je ne spori.

Šta se desilo sa upitima za izdavanje u septembru?

Kod nas se potražnja za izdavanjem u septembru više nego udvostručila u odnosu na avgust. To nije greška u bazi niti jednokratan uvoz: upiti su stizali ravnomerno, tokom 28 različitih dana u mesecu, kroz redovan kanal kojim ulaze i svi ostali.

Toliko se slaže sa onim što piše u novinama. Tržište rente je u septembru zaista planulo. Pitanje je samo ko ga je napunio.

Koliko je u tome zaista ljudi sa ruskim imenima?

Manje nego što biste pomislili — i, što je najzanimljivije, njihov udeo je u septembru pao, a ne porastao. U avgustu je otprilike svaki peti upit za izdavanje stizao od nekoga sa ruskim imenom. U septembru otprilike svaki deveti.

Njihov broj jeste rastao, iz meseca u mesec, i to se vidi. Ali je broj svih ostalih rastao brže. Tržište je naraslo mimo njih, ne zbog njih.

Ovde moramo da budemo pošteni oko toga kako smo to merili, jer mera nije savršena:

• Državljanstvo ne možemo da očitamo. To polje u našoj bazi popunjeno je podrazumevanom vrednošću i ne govori ništa, pa ga nismo ni koristili.
• Ostalo je prepoznavanje po imenu, a ono greši. Prezimena na „-ov" i „-in" nose i Popov, Jovanov, Orašanin, Dramićanin — dakle naši ljudi iz Vojvodine i sa juga. Zato smo računali raspon, a ne jednu cifru, i zato govorimo o „ruskim imenima", a ne o državljanima Rusije.
• Septembar je i studentski mesec. Naši podaci ne idu dovoljno unazad da bismo odvojili koliko je od tog skoka sezona, a koliko nešto drugo. Ne tvrdimo da znamo.

Traže li skuplje stanove od ostalih?

Ne. Budžet je isti — oko 550 evra, i kod jednih i kod drugih. To je gornja granica koju nam ljudi sami kažu kad traže stan, i kad smo razdvojili te dve grupe, cifra se nije pomerila.

To je, iskreno, podatak koji nas je najviše iznenadio, jer se kosi sa celom pričom o strancu koji plaća koliko god se traži. U našim upitima takav stranac se ne vidi.

Gde traže, takođe nije misterija. Najviše upita za izdavanje ide na Zvezdaru, pa onda Vračar, Savski venac i Novi Beograd. Ako vas zanima šta se trenutno nudi baš tamo, pogledajte stanove za izdavanje na Zvezdari.

Šta ovo znači ako izdajete stan ili ga kupujete da biste ga izdavali?

Šta kaže naslov	Šta smo izmerili kod sebe
Rusi dižu kirije	Potražnja je skočila, ali je njihov udeo u septembru pao
Stranci plaćaju koliko se traži	Isti budžet kao kod svih ostalih — oko 550 evra
Kirije gore 30 odsto	I sami izvori te cifre kažu da ne važi za svaki stan

Praktično: cenu odredite prema stanu i naselju, a ne prema naciji koju očekujete na vratima. Stan koji je precenjen zato što je vlasnik pročitao da „stranci plaćaju sve" stoji prazan isto kao i svaki drugi precenjen stan — samo što vlasnik to shvati mesec dana kasnije.

Ako kupujete stan da biste ga izdavali, računica se nije promenila preko noći zbog jednog meseca. Kako se ona zaista radi, sa svim troškovima koji je jedu, razložili smo u tekstu o tome koliko vam stan donosi kad ga izdate. A koliko se kvadrata dobija za isti novac po naseljima, stoji u mapi cena po beogradskim naseljima.

Šta vi od svega ovoga imate?

Jednu stvar koju iz novina ne možete da dobijete: brojku iz knjiga jedne agencije, a ne izjavu. Tekstovi o talasu Rusa oslanjaju se na procene agenata — što nije loše, ali procena je procena. Mi smo prebrojali stvarne upite koji su nam stigli, pa i rekli gde ta mera greši.

Ako izdajete stan, iz ovoga izlazite sa tri pitanja koja vredi postaviti pre nego što odredite cenu: koliko se traži za slične stanove u vašem naselju, koliko je vaš stan stvarno opremljen u odnosu na njih, i koliko ste spremni da čekate. Nacija onoga ko će se javiti nije među njima — i to je, pokazuje se, dobra vest.

Taj posao ne ostavljamo vama. Svaki upit koji nam stigne agenti upišu do kraja, sa budžetom i naseljem koje čovek traži, a sistem to prebroji — pa kad vam kažemo koliko se traži za vaš stan, iza toga stoji izmeren podatak, a ne osećaj. Ako vam nešto padne na pamet u deset uveče, Sara odgovara i tada, a čovek vas zove ujutru. AI ne zamenjuje agenta — spajamo živi, iskusni tim sa veštačkom inteligencijom.

Širu sliku tržišta, sa prometom i poređenjem po godinama, držimo na jednom mestu u vodiču kroz cene stanova u Beogradu.

Ovaj tekst je opšta informacija, a ne pravni ni poreski savet. Brojke se odnose na upite koji su stigli nama i ne moraju da važe za celo tržište.

Česta pitanja

Da li su kirije u Beogradu zaista skočile 30 odsto?

Rast postoji i navode ga dva nezavisna izvora — otprilike od petine do trećine od kraja jula. Ali i sami ljudi iz posla koji su dali tu cifru kažu da se ne može primeniti na svaki stan. Za stan prosečne opreme u širem centru realnije je očekivati manji pomak nego za traženu novogradnju u užem centru.

Da li Rusi plaćaju više od domaćih zakupaca?

U našim upitima ne. Gornji budžet koji ljudi sami navode isti je kod obe grupe — oko 550 evra. Ne možemo da govorimo o celom tržištu, samo o onome što je stiglo nama.

Koliko upita za izdavanje stiže od stranaca?

Po našoj meri, u avgustu otprilike svaki peti, a u septembru otprilike svaki deveti. Mera je prepoznavanje po imenu i ona greši, jer prezimena na „-ov" i „-in" nose i naši ljudi, pa je to okvir, a ne tačan broj.

Treba li da podignem kiriju jer sam pročitao da potražnja raste?

Potražnja jeste porasla, ali cena se i dalje određuje prema stanu i naselju. Precenjen stan stoji prazan bez obzira na to ko traži — a svaki mesec praznog stana pojede deo onoga što ste mislili da dobijate povećanjem.