Kupovina i prodaja stana pod hipotekom 2026: brisovna dozvola i bezbedna isplata

Stan koji se kupuje ili prodaje vrlo često je pod hipotekom banke — i to ne mora da bude prepreka. Uz pravi redosled koraka, transakcija sa nepokretnošću pod teretom je potpuno bezbedna. U ovom vodiču objašnjavamo kako kupiti i prodati stan pod hipotekom, koja dokumenta izdaje banka, šta je brisovna dozvola i kako se hipoteka briše iz katastra. Kroz ceo proces vodi vas naš iskusni tim uz podršku veštačke inteligencije — jer AI ubrzava proveru, ali ugovor i isplatu i dalje čuva čovek od poverenja.

Da li je bezbedno kupiti stan pod hipotekom?

Da — kupovina stana pod hipotekom je bezbedna ako se isplata veže za brisanje tereta. Ključ je u tome da deo kupoprodajne cene ide direktno banci na zatvaranje kredita, a hipoteka se potom briše iz katastra. Sve dok je redosled isplate i brisanja jasno definisan ugovorom, kupac je zaštićen.

Šta je hipoteka, a šta brisovna dozvola?

Hipoteka je teret upisan u katastar nepokretnosti u korist banke, kao obezbeđenje za stambeni kredit. Dok je dug aktivan, banka ima pravo prvenstva naplate iz te nepokretnosti.

Brisovna dozvola je pisana saglasnost banke da je dug izmiren i da se hipoteka može obrisati iz katastra. To je centralni dokument cele transakcije — bez nje se teret ne skida.

Kako teče kupovina stana pod hipotekom korak po korak?

Pre isplate, prodavčeva banka izdaje dva ključna dokumenta: potvrdu o ostatku duga i pismo o namerama, kojim se banka obavezuje da će po isplati duga izdati brisovnu dozvolu. Tek tada se ide na isplatu. U praksi je najčešća direktna isplata banci, dok je namenski (escrow) depozit ređi i koristi se za dodatnu sigurnost.

Model isplate	Kako funkcioniše
Direktna isplata banci (uobičajeno)	Kupac deo cene uplati na namenski račun banke radi zatvaranja kredita, a ostatak prodavcu — tek po obezbeđenoj brisovnoj dozvoli; za taj iznos se umanjuje cena stana
Namenski (escrow) depozit — ređe	Kupac uplati novac na escrow račun (kod banke ili javnog beležnika); isplata banci ide tek kad stigne brisovna dozvola. Veća sigurnost, ali se ređe koristi u praksi

Ugovor o kupoprodaji solemnizuje (overava) javni beležnik, a u njemu se precizno upisuje redosled isplate i obaveza brisanja hipoteke. Ako i kupac kupuje na kredit, njegova banka uplaćuje deo cene direktno na zatvaranje prodavčevog kredita. Bitno: novac za zatvaranje kredita uvek ide na namenski račun banke, a nikada na privatni račun prodavca pre nego što je obezbeđena brisovna dozvola.

Kako se briše hipoteka iz katastra?

Kada je dug u celosti izmiren i banka izda brisovnu dozvolu, podnosi se zahtev za brisanje hipoteke Republičkom geodetskom zavodu (RGZ). Uz zahtev idu brisovna dozvola, dokaz o uplati takse i lična karta; zahtev se može predati lično, elektronski preko e-šaltera ili preko advokata, odnosno javnog beležnika.

Katastar je zakonom obavezan da o zahtevu odluči u roku od 15 dana, mada u praksi ume da potraje i duže.

Šta ako prodajete stan pod hipotekom?

Kao prodavac, na vreme tražite od banke potvrdu o ostatku duga i pismo o namerama — to kupcu daje sigurnost i ubrzava prodaju. Transparentnost oko hipoteke nije mana, već dokaz da je transakcija pod kontrolom. Iskusan agent ume ovaj proces da uskladi između vas, kupca i banke tako da svako bude zaštićen.

Često postavljana pitanja

Može li se prodati stan koji je pod hipotekom?

Može. Stan pod hipotekom se prodaje uz saglasnost banke, tako što se deo kupoprodajne cene usmeri na zatvaranje kredita, a banka zatim izda brisovnu dozvolu.

Ko izdaje brisovnu dozvolu?

Brisovnu dozvolu izdaje banka (hipotekarni poverilac), i to nakon što je dug u celosti izmiren. Bez nje se hipoteka ne može obrisati iz katastra.

Koliko traje brisanje hipoteke u katastru?

RGZ je obavezan da reši zahtev u roku od 15 dana, iako u praksi ponekad traje duže. Tek po brisanju nepokretnost je „čista" od tereta.

Kako se najčešće plaća stan pod hipotekom u praksi?

U praksi se najčešće koristi direktna isplata: kupac deo cene uplati na namenski račun banke radi zatvaranja kredita, a ostatak prodavcu — tek pošto je obezbeđena brisovna dozvola. Namenski (escrow) depozit kod banke ili javnog beležnika postoji kao opcija za dodatnu sigurnost, ali se ređe koristi.

Napomena: tekst je informativan i nije pravni savet. Postupak i rokovi su okvirni i zavise od banke i konkretnog slučaja; za vašu situaciju proverite uslove kod banke, javnog beležnika ili advokata. Izvori: Zakon o hipoteci, Republički geodetski zavod (RGZ), potvrđeno i na portalima Nekretnine.rs, Paragraf i City Expert.

Povezani vodiči: pogledajte koliko iznose troškovi overe ugovora kod notara, naš vodič za kupovinu prvog stana i uslove za stambene kredite za mlade. A ako prodajete, korisno je da znate i koliko vaš stan danas vredi.