Kako "Svoj na Svome" Menja Igru: 1,9 Miliona Prijava za Nekretnine

Zamislite ovo: za samo dva meseca, skoro dva miliona građana Srbije podnelo je prijavu da konačno postane vlasnik nekretnine u kojoj živi. Sistem se toliko preopteretio da je država morala da produži rok. A prvog dana? Preko 45.000 prijava za samo 24 sata.

Zakon "Svoj na svome" je pokrenuo lavinu kakvu Srbija nije videla u oblasti nekretnina. Ali šta to zapravo znači za tržište, za cene stanova i za vas – bilo da kupujete, prodajete ili tek razmišljate o nekretninama?

Brojke koje govore same za sebe

Kada je 8. decembra 2025. godine digitalna platforma otvorena u 4 sata ujutru, niko nije očekivao ovakav odziv. Za manje od dva meseca stiglo je 1,9 miliona prijava. Sistem je opisan kao najkompleksniji digitalni projekat ikada pokrenut u Srbiji.

Beograd očekivano prednjači sa oko 143.000 prijava, a samo opština Palilula imala je 21.000 zahteva. Zanimljivo je da se preko 80% prijava odnosi na porodične kuće i pomoćne objekte – garaže, ostave, radionice. To pokazuje da "Svoj na svome" nije zakon za investitore, već za obične ljude koji žele da urede status svog doma.

Skoro polovina građana (47%) prijavu je podnela lično u opštini, dok ih je 43% to uradilo onlajn. Ostatak je otišao u poštu, gde je na raspolaganju bilo više od 500 poslovnica.

Da li će legalizacija oboriti cene stanova?

Ovo je pitanje koje postavljaju i kupci i prodavci. I stručnjaci su podeljeni u dva tabora.

Prvi tabor kaže: cene će skočiti.Logika je jednostavna – nekretnina koja je decenijama bila "nevidljiva" u katastru, sada dobija legalni status. Vlasnik koji je živeo u kući bez papira, odjednom ima nekretninu koju može da proda, stavi pod hipoteku ili ostavi u nasleđe. Naravno da će pokušati da je revalorizuje. Stručnjaci procenjuju da uknjižena nekretnina može vredeti i do 50% više od iste neuknjižene.

Drugi tabor kaže: cene će pasti. Ako se na tržištu odjednom pojavi ogroman broj novih nekretnina, zakon ponude i potražnje kaže da cene moraju da padnu. Zamislite stotine hiljada kuća i stanova koji su decenijama bili van prometa, a sada mogu da se prodaju.

Po našem iskustvu sa beogradskog tržišta, istina je negde između. Na primarnom tržištu (novogradnja) efekti su zanemarljivi – ko gradi nov stan od 3.000 evra po kvadratu, njega ovo ne dodiruje. Ali na sekundarnom i tercijarnom tržištu – stanovi i kuće starije gradnje, prigradska naselja, periferija – tu će se stvari zaista promeniti.

Pravi efekti koje malo ko pominje

Dok se svi fokusiraju na cene, postoje efekti koji su možda i važniji:

Banke dobijaju nove klijente. Legalizovana nekretnina može da se stavi pod hipoteku. To znači da će hiljade ljudi koji do sada nisu mogli da dobiju stambeni kredit, sada imati tu mogućnost. Više kredita = više kupaca na tržištu.

Urbanisti dobijaju glavobolju. Mnogi objekti se ozakonjuju na mestima gde su planirani parkovi, saobraćajnice ili javni objekti. To zahteva masovnu promenu urbanističkih planova, što je proces koji može trajati godinama.

Porez na imovinu postaje realnost. Za mnoge vlasnike nelegalnih objekata, ovo će biti prvi put da plaćaju porez na imovinu. Država će konačno imati pregled nad onim što je izgrađeno na njenoj teritoriji.

Nasledstva postaju jasnija. Koliko puta ste čuli priču o porodici koja ne može da podeli nasledstvo jer kuća nije uknjižena? Legalizacija rešava ovaj problem jednom zauvek.

Šta to znači ako ste kupac?

Ako planirate kupovinu nekretnine u Beogradu, ovo su dobre vesti. Legalizacija donosi veću ponudu na tržištu, bolju pravnu sigurnost i transparentnije vlasničke odnose. Više nećete morati da se plašite da kupujete "mačku u džaku" – nekretninu za koju niko ne može da dokaže ko je pravi vlasnik.

Međutim, budite oprezni: upis u katastar po ovom zakonu ne garantuje da je objekat građevinski bezbedan. Ako kupujete kuću koja je legalizovana kroz "Svoj na svome", i dalje vam preporučujemo da angažujete stručnjaka koji će proveriti stanje objekta.

Šta ako ste propustili rok?

Ako niste podneli prijavu do 8. februara 2026. – bez panike. Prijave se i dalje mogu podneti do 24. oktobra 2026., ali morate da obrazložite zašto ste propustili osnovni rok. Zdravstveni problemi, boravak u inostranstvu ili putovanje su prihvatljivi razlozi.

Ne čekajte poslednji dan. Za objekte koji uopšte ne budu prijavljeni, postoji rizik da pravo svojine bude upisano u korist države.

Pogled iz agencije

Kao agencija koja radi na beogradskom tržištu od 2005. godine, videli smo mnoge promene – ali ništa ovog obima. Zakon "Svoj na svome" ima potencijal da bude prekretnica za tržište nekretnina u Srbiji. Efekti neće biti vidljivi preko noći, ali do kraja 2026. godine očekujemo jasnije trendove.

Jedno je sigurno: nekretnina sa urednim papirima uvek vredi više. Ako ste legalizovali svoj objekat i razmišljate o prodaji ili želite da saznate koliko vaša nekretnina vredi – javite nam se. Besplatna procena je uvek na raspolaganju.

Ovaj tekst ima informativni karakter i ne predstavlja pravni savet. Za konkretne pravne situacije preporučujemo konsultaciju sa advokatom.